上車換樓:淘大指數

網上討論,時有網友爭樓市是否已有泡沫,唱好者被視為經紀,唱淡者則被評將會訓街無屋住,言論流於偏激,對探討事實真相無甚益處。這裡試從最根本的市民購買力去看樓市現時高低,並會揀取知名度較高的盤作為實例。

九龍灣有三個具代表性的盤,德福,淘大,得寶。當中淘大成交足,位處地鐵沿線,各項基本因素平均,四百幾呎兩房單位間隔亦中庸,銀行按揭可按9成5及三十年,是典型的上車盤。

最重要的是,該盤近10年走勢極之緊貼香港整體經濟及樓市表現,BETA數貼近1.0,即表現及波幅都與大市接近。因此我認為以本地居民收入,加埋淘大樓價去睇,可以睇得更清楚現時之市況。

 

K5淘大花園

 

2008年時香港打工仔平均收入中位數(median)約為$11,000,兩夫婦收入合共$22,000。淘大482呎的兩房單位,約為220萬,按揭利率約3%

三成首期66萬,供20年計每月8550,佔入息39%
一成首期22萬,供20年計每月10,980,佔入息50%

如果佢地選擇25年或30年的供款期,可以將供款比例降低。即係話,一對收入處位於中位數的夫婦,係現水平入市,供款上依然係有相當多選擇及防守空間,即使利息轉頭向上,亦不會立刻超過供款極限(假定為入息50%)所以我認為現時樓價平均水平仍然很健康。

假設上述單位去到近300萬,而兩夫婦收入不變,仍然供20年計,佢地就必須要拎足3成首期90萬,按揭利率亦保持於3%水平,先可以維持供款比率係50%左右。

一對平均收入為$22,000的夫婦,要拎出90萬首期,個人認為係頗有難度,意味住佢地必須要選擇更長的供款期,或質素較差的單位(如3百幾呎,或得寶),或尋求親友的幫助,現金流及防守力變得不足,當大市有變化,如樓價下跌或利息上升,該對夫婦便會面臨相當大的壓力。

當一對收入處於中位數的夫婦,購買一個普通上車盤,都要面臨極大的壓力時,我認為此時便亳無疑問處於高位或泡沫期。

P.S. 寫這篇文時是2008年初,股市剛剛爆左落,樓市剛剛開始爆升,現在睇返,2008年中時升左一浸後在年尾打回原形,後來的升幅講堅真係邊有可能估到,淘大有一天去到成萬蚊一呎!!!

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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