深夜時刻:美國國債收益率與租金回報的關係

有朋友可能問,兩者有什麼關係? 我又不會買美國國債,投資物業看通漲率就可以啦,當然不是,由於不少投資產品也會以10年期美國國債收益率作基準,主要原因是美國國債收益率在投資市場上視為無風險收益率,最少理論上是,因為美國政府破產的機會應該比銀行和不少國家破產的機會低,流通量亦大,假如無風險收益率也有3厘,其他有風險的投資產品自然要更高收益才能吸引資金吸納。

投資物業當然是有風險,租金回報自然要比無風險收益率高才合理,這亦解釋了為何上半年樓價遲遲不跌,下半年卻開始轉勢向下,主要原因是上半年美國國債收益率只有1.6-2.0%左右,物業租金回報雖然已處於歷史新低,但我以實用430-752呎的租金回報比較,仍有2.9-3.2%左右,高過無風險收益率,所以上半年樓價遲遲不跌,但從下半年開始,美國國債收益率漸漸從底位回升,升至近3厘的水平,物業租金回報開始低於無風險收益率,樓價亦開始轉勢下跌。

1997年是一個例子,當年美國國債收益率也有5.6%,但實用430-752呎的租金回報只有3.7-4.2%,假如當年投資者能抽離熱鬨鬨的氣氛,冷靜一點去看,有風險的投資回報居然低於無風險收益率,自然不會選擇投資物業了。

那麼物業的租金回報應該高過美國國債收益率多少才值得投資? 不用複雜的公式,直接返回現實世界的歷史數據去看,從2003年的數據分析,2003年上半年美國國債收益率大約3.5-4%,實用430-752呎的租金回報一般也有5.3-6.4%,即高過美國國債收益率大約1.8-2.4%就開始有吸引了。

在退市進程日漸明朗下,預計美國國債收益率仍會溫和上升,未來12-24個月,估計美國國債收益率會升至3.5-4%左右,物業租金回報可能需要達到5.3-6.4%才開始有投資的吸引力。

 

USt

 

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