脫苦海講樓:市區樓和郊區樓的分別

很多人認為,市區樓價比新界表現較強,不過在大升市,新界樓卻比市區樓升得快,何解?最明顯的例子就是屯門,在大跌市時比大市跌得多,在升市時比大市升得多。

首先要明白,所謂「新界」有兩個不同的定義,如果根據《北京條約》,九龍的定義是界限街以南;以北的根據《展拓香港界址專條》才是新界,即是深水埗、九龍塘、黃大仙和觀塘,都是在新界的範圍,又或者稱為「新九龍」。

北京條約地圖

當然,現在所謂的市區和新界,分別是指港九的九個區,和新界的九個區。不過在南區都有些郊野的地方,為免在討論的過程因為名詞定義不同而爭拗,筆者會用「市區」和「郊區」兩個字。

嚴格來說,市區僅指維港兩岸的已發展地帶,所以南區其實是郊區而不是市區,至於將軍澳被有些地產代理當作市區,那麼西貢算不算是市區?葵涌算不算是市區,這些只會令到市場訊息混亂。

所以市區僅指:中西、灣仔、東區、油尖旺、深水埗、九龍城、黃大仙、觀塘

這些市區與郊區最大的分別,可以列舉很多,不過筆者認為真正決定性的只有兩個:商業活動和交通。

市區是就業職位較多,所以由郊區到市區工作的,遠遠多於由市區到郊區工作,以下是根據2011年人口普查數據計算:

工作地點

可以看到,市區到郊區工作的只有13%,相反在郊區到市區工作的高達41%,尤其是沙田和西貢兩區,分別更高達47%和60%。結果就引伸出第二個因素:交通。

相信無人會反對,市區比郊區交通方便,甚至連「市區之中的郊區」──南區,即使未來有了港鐵,大部份地方交通仍然極之不便。

反映在價格上,市區樓價因為有商業活動和交通方便兩樣支持住,所以在跌市時跌極都有個譜,好像現時市區新盤開到天價都有人搶,但郊區盤就低價都走唔晒。

結果,市區樓就宜長期持有保值,郊區樓就宜低買高賣。現時有郊區樓賣市區呎價,將會製造另一次財富轉移。

 

延伸閱讀 :實地睇樓(10):沙田寓言:雙重15分鐘生活圈

http://notcomment.com/wp/?p=8631

沙田未來十年可以提供多達二萬六千幾個單位,分佈在大圍、水泉澳、火炭、九肚山麗坪路及烏溪沙等地,人口由現時約63萬人增加至71萬人。

現時沙田新城市廣場已經迫得水洩不通,除了本區人外,也吸引外區人前往購物,十年後再多8萬人搬入沙田的話,單靠新城市廣場一帶的商場帶應該唔夠用,咁邊個地區可以乘勢而起呢?

呢度筆者又想分享一個生活體驗,就係一般人免得過都唔會去車程超過15分鐘的地方行街買野。 15分鐘生活圈,成為了沙田市中心跑出的原因。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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