置業信箱:黃埔vs爵悅庭vs雲疊花園,邊個屋苑升值潛力高?

黃埔花園

又到解答諗sir轉介買樓疑難的時間,呢次主角係升呢級別,本身有層自住樓而想買樓收租。

我今年35, 老公40 。我持有一層未補地價居屋 (前面計算借貨力時己扣除這個供款負擔), 老公沒有任何物業。有2mil現金和小量股票。現希望可以多買一至兩層有升值潛力的樓收租, 想請教睇法

1/ 黃埔花園 5xx呎的兩房單位, 樓齡24年, 500萬頭, 租15,000; 大屋苑+地鐡通車+大型商場有保值能力, 屋苑流動性亦高, 唯樓齡己經頗高, 有大維修風險, 以致將來樓價停滯不前

2/ 荃灣爵悅庭 6xx呎的兩房單位, 樓齡8年, 400萬尾, 租14,500; 新鴻基樓+荃灣西概念+樓齡新有防守能力, 唯附近是工廠大廈, 景觀一般, 交通除了西鐵, 不算便利

3/ 大圍雲疊花園 6xx呎的兩房單位, 樓齢24年, 400萬頭, 租12,000; 己補地價居屋+剛完成大維修+大圍站邊, 唯樓齡己經頗高, 可能將來樓價停滯不前

樓價升值潛力主要睇兩大因素,就係環境改善和剛性需求,環境改善可以係附近多左個大商場,或者起左個大屋苑,引入高收入的鄰居,當然最直接係多左基建如鐵路,除左方便居民返工返學之外,仲可以帶多點外區人前來。

剛性需求照字面解都意會到對某區份有龐大的需求,例如好多家長都鍾意搬去四大校網,商業區如灣仔就好多白領一族貪返工方便而租住該區。

因此本案例太太想尋求有升值潛力的樓收租,就要睇下果個屋苑有無同時具備環境改善同埋剛性需求兩大因素,至於樓齡新舊並不重要,因為樓段對樓價帶來的升值遠多於樓齡增加帶來的折舊,最典型的例子就首推太古城,30年樓齡實呎價13,000蚊起錶。

至於舊樓維修後某程度上都為屋苑加添環境改善因素,維修每戶夾幾萬銀,維修後隨時升突,如2008-2009年的河畔花園,維修後足足升了三成,大幅跑贏大市。

因此雲疊花園已完成大維修,社會結構變化不大,交通改善就要等到2018年沙中線通車及2020年坐東鐵線直接過海。不過居屋價值難與私人樓媲美,所以升值能力是有但略嫌不足。

荃灣區的基建項目大多已落實及完成,區內尚餘發展項目是西鐵站各地盤的住宅項目,即是社區改善欠奉,但剛性需求會被鄰近新樓沖淡,爵悅庭已八年樓齡,待新發展項目建成及入伙後,就會變成老年屋苑,到時一樣要面對維修問題,再加上樓價上升動力欠奉,前景不太看好。

港鐵觀塘延線2015年便通車,到時黃埔花園就由無港鐵變成有港鐵,加上位處理工大學附近,每年都有不少學生合租單位當宿舍用,加上接近尖沙咀商業區,紅磡本身都屬商貿區,都為黃埔花園單位帶來剛性需求,看來三個選擇之中,黃埔花園的升值能力最被看好。

當然都要溫提一下,黃埔部份期數正進行驗窗工程,過多幾年就滿30年樓齡要強制驗樓同埋維修,買樓時唔好預到條數咁緊,免得維修夾錢時會失預算。

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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