加息、貿易戰、空置稅為樓市添陰霾 物業價格短期走勢平穩 明年或出現調整

  • 據戴德梁行最新住宅市場報告指出,由於加息、中美貿易摩擦及新空置稅為物業市場增添不確定因素,8月份本地物業成交量較第二季末驟跌26.8%;
  • 中小型住宅在今年全年升幅維持約15%水平,但如不明朗因素進一步衝擊樓市,明年樓價或將出現多達10%的調整;
  • 物業投資者在第三季亦轉趨審慎,致令季內大額成交宗數減少,交投放緩。

香港,中Media
OutReach
– 2018
913全球領先的房地產服務商戴德梁行今日回顧2018年第三季住宅及物業投資市場表現時指出,隨著加息、中美貿易關係愈趨緊張、政府宣布開徵新的空置稅,市場交投趨淡,成交量驟跌。雖然物業價格暫仍堅挺,但如上述不明朗因素,特別是貿易戰的影響進一步惡化並為本港經濟帶來實質打擊的話,樓價在明年或會出現調整。


本年上半年錄得的物業臨時買賣合約總數為48,431宗,僅次於2012年上半年的56,047宗,反映市場似已適應過去六年來的調控措施,並在良好基調支持下交投活躍。然而中美兩國自本年6月起在雙邊貿易方面愈加劍拔弩張,第三季物業成交亦驟跌,自6月份的9,520──本年迄今最高紀錄,亦是自20169月以來最高單月紀錄──跌至7月份的8,796宗,8月份再進一步跌至6,966宗,自第二季末的跌幅多達26.8%


戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生指出:「預料9月份的成交宗數仍會再下跌,而第四季的物業成交量將維持在每月平均5,500宗的水平。」


雖然成交減少,但樓價升勢依然,只是升幅放緩。截至9月,部分受歡迎屋苑如沙田第一城及太古城的價格分別自年初上升了16.1%18%,豪宅如貝沙灣上升了15.7%,君臨天下的升幅則為12.4%


據戴德梁行今日發表的《香港住宅市場──風暴前夕?》報告,除了中美貿易糾紛外,加息及本港政府宣布開徵一手住宅空置稅亦會為本年以至明年的本港一手樓市展望加添變數。報告作者、戴德梁行香港區研究部主管及董事賀凱先生分析各項因素及其影響如下:


加息:本港銀行近月才開始加息,暫時對整體樓價影響並不明顯,但如假設明年年底息口較現時增加了100個基點,每月按揭供款將會增加,導致供款與入息比率上升,更多買家將未能通過壓力測試,這將令物業成交減少,投資氣氛稍降。


中美貿易對峙:對本港來說,中美貿易摩擦升級,首當其衝的將會是本地貿易及物流業,按2016年數據,這個組別對本地生產總值的貢獻達到22%,佔本港總勞動人口近五分之一,唯政府在中美貿易爆發爭端初期曾估算,本港短期內所受的影響將是本地生產總值下調0.10.2個百分點。不過,中美貿易摩擦將會打擊人民幣匯價及令股票市場更為波動,人民幣貶值將削弱內地買家對香港物業的購買力,而股票市場波動亦會影響置業意欲。


空置稅:根據屋宇署數字,本年上半年間未售住宅單位約為9,000個,這批供應並不足以為目前本港房屋短缺帶來即時的紓緩。即使一手住宅空置稅可令發展商加快銷售中小型單位,在短期內增加的供應亦不會令市場出現供應過剩。不過,空置稅或會影響發展商的定價策略,因發展商為了避稅,或需要提早為2016年或之前已開始興建的單位申請預售許可,這將涉及超過15,000個單位,發展商的定價部署或需要作出相應配合。


賀凱先生指出:「上述三個因素將為物業市場增添更多變數,令更多準買家轉為觀望,預料直至本年年底物業成交量將會下跌。不過,由於房屋供應仍然短缺,在部分積壓的用家需求支持下,樓價直至年底仍將保持平穩。」


陶先生續稱:「然而,若果中美貿易紛爭升級成為更嚴峻的貿易戰,本港樓價則有機會於明年出現調整。香港與內地經濟關係密切,貿易戰若令內地經濟放緩,亦將影響本港樓市氣氛及樓價,調整幅度或多達10%,但這仍要視乎中美貿易爭端的下一步發展。」


與住宅市場相若,第三季物業投資市場亦較淡靜,本季迄今暫錄得641億港元或以上的大額交易。雖然截至季末的成交宗數可望升至80宗,但仍只及第二季宗數的一半左右,反映住宅市場面對多項不明朗因素的同時,投資者亦轉趨觀望。


第三季迄今錄得成交總金額為378億港元,稍多於上季總金額的一半。戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄先生表示:「投資級別資產的整體價格仍然堅挺,市場暫未出現拋售個案,不過,面對目前市況,資深投資者等買家已轉趨審慎。」


雖然成交量價齊跌,但本季資金的分布仍與上季相若,就是以豪宅買賣為主。本季矚目的成交還包括兩宗整幢寫字樓買賣,分別是天文台道8號及傲騰廣場兩宗成交,顯示寫字樓價格仍然硬淨,就算市況變化,對本港寫字樓的展望亦沒有太大影響。


高先生說:「中美貿易摩擦若然持續,將成為影響物業市場最大的未知數,若果爭端惡化,投資市場所受的衝擊將大於住宅市場,因為資深投資者對於外圍及本地市況變化通常較為敏感。不過,假如中美貿易關係保持現狀,今年內不再出現重大變化,則全年物業投資宗數及金額仍有望刷新去年的紀錄,而明年的展望則要視乎來季的發展。」

戴德梁行

戴德梁行(紐約證券交易所股票代碼:CWK)是全球領先的房地產服務商,秉承敢夢敢行動的理念,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。作為全球最大的房地產服務商之一,戴德梁行遍布全球70多個國家,設有400多個辦公室,擁有48,000名員工。在大中華區,我們的20家分公司合力引領市場發展,並於2017年一舉攬獲《歐洲貨幣》雜誌中國區四項年度大獎,在評估、租賃/銷售代理、研究及綜合實力多個領域排名第一。2017年公司營業收入達69億美元,核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情,請瀏覽www.cushwakecentennial.comwww.cushmanwakefield.com.hk,或關注我們的微信(戴德梁行)及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。

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