圖解地產:沙田寓言:雙重15分鐘生活圈

沙田未來十年可以提供多達二萬六千幾個單位,分佈在大圍、水泉澳、火炭、九肚山麗坪路及烏溪沙等地,人口由現時約63萬人增加至71萬人。

現時沙田新城市廣場已經迫得水洩不通,除了本區人外,也吸引外區人前往購物,十年後再多8萬人搬入沙田的話,單靠新城市廣場一帶的商場帶應該唔夠用,咁邊個地區可以乘勢而起呢?

呢度筆者又想分享一個生活體驗,就係一般人免得過都唔會去車程超過15分鐘的地方行街買野。

15分鐘生活圈,成為了沙田市中心跑出的原因。

相比起其他地方,如現時的大圍及馬鞍山,15分鐘的覆蓋面都不夠全面,原因有二:

一是大圍及馬鞍山的位置問題,一個南一個北,點都唔夠位於中央的沙田市中心覆蓋面廣。

二是大部份主要幹線都係去沙田市中心比較直接,例如由獅子山隧道、金山隧道同城門隧道都係一條路直到市中心,就算距離上大圍比沙田市中心近,都要兜大個圈同埋多幾支紅綠燈,結果就係大圍只能靠鐵路接駁才算方便。而沙田市中心除了鐵路外,也有巴士小巴等前往,雖然巴士小巴載客量少過鐵路好多,不過山大斬埋有柴,巴士接駁對沙田市中心都幫助唔少的。

結果,除左區內大部份地區都可以坐15分鐘車到新城市廣場外,外區如荃灣,大埔,甚至紅磡、旺角等地方都可以好快去到沙田,沙田市中心就有雙重15分鐘生活圈覆蓋,市中心的地位是無可取替的。

15mins

不過牡丹雖好都要綠葉扶持,沙田咁多人口玩內需都有排旺,單靠一個新城市廣場是不足夠的,大圍、馬鞍山甚至火炭都可以靠周邊的15分鐘生活圈來建立一個小商城。

大圍站上蓋就會起一個商場,馬鞍山現時都有一組商場群,要應付區內人流甚至部份外區客都無問題。

當中以大圍前景好過馬鞍山,因為大圍站到沙中線通車之後會變成東西鐵轉車站,大圍的15分鐘生活圈可擴展至土瓜灣、九龍城一帶,加上大圍站上蓋物業入伙的人流,到時就會多左好多人去大圍,人流加交通就自然會帶旺大圍的產業。

馬鞍山受到位置局限,就算馬鐵擴展成東西幹線,都唔會多好多外區人流。不過唔緊要,烏溪沙,甚至再入少少的十四鄉都會有大量單位落成,商業價值都會隨人口增加而上升。

火炭雖然受惠麗坪路大量單位落成帶來人流,可惜產業發展受到鄰近屋苑小業主大力反對而令到區內部份工廈不能轉型做商住用途,火炭只好繼績同工廈貨倉為伍,區內居民買野唯有繼續依賴已經迫到爆的新城市廣場了。

延伸閱讀:

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-六-沙田-040625126.html

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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