置業信箱:財務機構的高息二按

我年初同女友結婚,依家暫時和父母共住,因為老婆想有自己空間,所以都有打算搬出去,早排見到有新樓促銷話可以做到九成按揭,想問下依家唔係四百萬樓先做到九成按嗎?果個新盤折到盡都400幾萬,點解可以做到既?咁我買層400幾萬既二手樓又有無方法做到九成按呢?

財仔二按

 

答案

首先要指出,坊間所講的「400萬以下物業才可以做九成按揭」的規限,是按揭証劵公司因應政府在2013年2月23日實施的最新樓市調控措施時一併實行的,目的是實行需求管理,提升市民置業的難度。

因為銀行最多只能承做七成按揭,其餘最多兩成的額外按揭,要透過按揭証劵公司作擔保。由於銀行滲透面廣,按揭利息為各金融機構中最低,因此大部份置業人士都會選擇向銀行叙做按揭,而銀行自然要會跟足按揭保險公司的指引行事,因而令市民錯覺樓價400萬以下才可以做九成按揭。

為甚麼會是錯覺而不是事實?因為市民除銀行外,可考慮向不受金管局及向按揭保險公司擔保的機構。其中包括一些財務公司,即一般市民俗稱為「財仔」的機構,以及發展商的附屬財務機構。

今年四月便有一間「財仔」高調提供3-5年定息期的按揭計劃,該計劃可以為自住物業的新造按揭提供最長25年的按揭,只要樓價不超過500萬就可享有九成半按揭,而樓價在550萬以下仍可享九成按揭,其後該計劃作出修訂至500萬以下樓價提供最多九成按揭。

另外問題中提及的新樓可做九成按,是發展商與財務公司合作提供的按揭計劃,據報道由於兩房單位折實價都在500萬以內,沒有超越該財務公司定立的上限,因此便可以由該財務公司提供九成按揭計劃,令購入該新盤單位的業主可無需動用大筆首期。

市面上還有多間財務公司聲稱可提供最高九成,甚至九成半按揭服務,大家要留意財務公司的按揭利率一般比銀行的利率高很多,以上段的按揭計劃為例,三年定息期的按揭計劃頭三年的利息分別為 P-3厘,但三年期過後利率便會升至P減1.5厘,遠高於現時銀行的P-3.15厘。同時也要面對財務公司對Call Loan的機會比銀行高很多,當面對樓市週期逆轉時,並不一定有錢供樓就可以捱過的境況。

因此為400萬以上物業做九成按是有可能的,問題是以現況論樓市是處於高峰期,樓市已經由高峰期,買樓宜準備多點首期,並選擇低成數的按揭計劃以降低風險。沒有急切置業需要的話,多觀望一段時間更為上策。

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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