圖解地產:中九龍寓言:能把握究極進化機遇的便是強者

筆者曾在東九寓言中引用過究極進化一詞,用黎形容觀塘同埋油塘。究極進化到底是甚麼一回事?

究極進化一詞原自一隻手機遊戲,意思是把已進化的怪獸再進化,將經驗值進一步提升或加入新的技能。放在地區發展上,就用黎形容一個好旺的地段價值再提高,將人流質素提升同埋為商用地段擴容或增值。

要究極進化,需要兩個元素:

元素1. 新的人流

主要靠交通改善同埋社區重建帶動,重點係引入外來人流。

交通改善唔係講緊多左條巴士線咁小兒科,好明顯係講緊有鐵路覆蓋,一班巴士頂多載百幾人黎,但係一班港鐵理論上可載千幾二千人黎,你話爭幾遠。

社區重建都係一樣,將舊樓拆卸重建可以吸引外區人前來居住,整體人口會上升,不過效益就唔夠多左條鐵路咁犀利。

元素2.新的消費空間

新的消費空間係指增加商業用地,方法有三:擴建商場、改裝住宅做樓上舖,同埋舊樓重建。

擴建商場如將停車場改建,例子有屯門市廣場。

改裝住宅做樓上舖,例如油尖旺已有成幢唐樓都係樓上舖。

舊樓重建除左多左住宅單位外,商用面積都會增加的,因為舊樓只有街舖,而新的單幢樓通常都會預兩至三層樓做商舖,即係話越多樓重建,就越多商舖。

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兩者都能兼備,就可以究極進化。

九龍中係一個成熟社區,區域都被定型,如何文田,九龍塘為豪宅區,黃大仙、鑽石山、彩虹為公屋之城,紅磡、土瓜灣、九龍城為商住區域。想究極進化嗎?看似不可能吧。

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不過,觀塘延線同埋沙中線陸續通車,就帶來了九龍中究極進化的機遇!

筆者曾睇過雜誌講過黃埔花園的地積比係未用盡的,如果用盡地積比將現時黃埔號同埋黃埔美食坊重建為一大型商場,再加埋觀塘延線通車帶來的龐大人流,就有條件究極進化為超級購物區域。

九龍城、土瓜灣就有大量舊樓等緊重建,再加埋沙中線通車,人流、空間兼備,亦都可以究極進化!

鑽石山、新蒲崗雖然受惠沙中線覆蓋增加人流,可惜商用地用晒去起公屋,白白失去進化的機遇。

啟德發展區是新發展的地方,日日都有唔同版本,所以唔討論了,落實才說吧。

延伸閱讀:

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-五-九龍中-234839939.html

 

作者網誌:http://www.ccomentary.com

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