祥益文庫:樓市應已進入「龍市二期」

筆者被稱為樓市大好友,不少多年前由筆者提出的觀點,今天已成為「樓市不跌神話」的理據,我多年唱好樓市是因為公眾長期也嚴重忽略「不買的風險」,近年樓市的確是有少部份人盲目看好的,因此我想在理據上作一些細緻的補充,樓市上升的過程其實亦會不斷出現價格起伏跌宕,希望我的補充可以令到大家更能掌握到「買及不買的風險」。

為了更準確反映出樓價升跌的路線圖,我較早前發表了「龍市概念」,房地產的數據本來是很誠實的,我在2015年年尾已就出現的「劈價勢」中,已經用祥益指數及中原指數計算出樓價將會在2016年3月(上車單位)及5月(全港性)開始回升,但是傳統牛熊概念在2009年之後其實並不合用,所以我認為中國式宏觀調控下的市場應是以「龍市一期」及「龍市二期」反映出不斷循環鞏固向上的趨勢。

如果用祥益指數去看,其實4月下旬開始已經進入「龍市二期」,數據告訴我們樓市正進入鞏固期,上兩次的「龍市二期」分別是2013年1月至2014年3月及2015年9月至2016年5月,為期8至15個月,筆者近年研究用「龍市理論」,除地產數據外,亦有用騰訊作研究,都發覺不少共通點,「龍市二期」這鞏固階段不一定向下跌,很多時也是打橫,鞏固完再升的,而谷底期很短的,騰訊是20日左右,而樓市則是3個月左右。

但筆者強調,現在買二手樓的風險仍然很低的,只是一手樓已經開始出現隱憂了,一手樓低批核門檻的高成數按揭,亦容易將購買力不足的人吸收了去買新高的樓價,這個是令人擔憂的。

當然我要強調,樓價仍然是有力向上的,筆者沒有修正我對樓市的任何看法,只是就市場過份樂觀情緒做一些補充,及有責任公布我認為「龍市二期」已來臨的觀點。

樓市仍以資金流為王,但當然資金流總有改變的時刻,樓價到時亦有下調的機會,只是不值得去等而已。

新盤按揭估價或需扣除二按優惠

汪敦敬 祥益地產總裁

Mr Lawrance Wong

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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