按揭攻略:何事觸發金管局連還出招

24-5-2017

金管局接連兩星期出招,先是收緊銀行對地產發展商借貸,之後又上調銀行新造按揭貸款風險權重、下調有按揭在手、及主要收入來自外地申請人的貸款成數。市場一般估計,新招對樓價未必有即時遏抑作用,是耶非耶有待時間證明。問題是,究竟是何事觸發金管局連連出招?

一般人的主觀印象,認為金管局收緊按揭指引類同於政府加印花稅,籠統稱為加辣,目標都是竭抑樓價。雖然不少人會以「可否壓低樓價」討論新招成效,但嚴格而言,金管局要控制的應是金融體系風險而非調控樓價。

當然,樓價如果脫離買家的負擔能力,而買家又普遍以按揭入市,理論上會增加銀行體系風險。地產代理統計的樓價指數,接連十多個星期上升,可能是觸發金管局出招的原因之一。

但在出新招之前,新批按揭中8成申請人未持有或未擔保其他按揭,98%申請人主要收入來自香港,加上所有按揭申請都需要通過壓力測試,新批按揭的供款與入息比率處於35%水平,整體上可說甚為穩健。因此,金管局出招,除了因應樓價上升,進一步上調安全系數外,可能有其他因素。

遊資可能回流?
可能的因素之一,是近日美股美匯回軟,遊資有重回亞洲的跡象。以港元一個月拆息而言,5月上旬大致維持在0.38厘水平,上周卻見較明顯回落,至周五跌至0.36厘。美國總統特朗普被指通俄,即使最終無事,亦勢必影響其經濟政策,美匯如轉勢下滑,理論上會進一步刺激港元資產價格上升。可能金管局發現勢頭不對勁,便提早出招,進一步為樓市減槓桿。

當然,以近期8成樓按申請人都未持有其他按揭物業、98%申請人主要收入來自香港,意味大多數按揭申請人都不會受新措施直接影響。而已持有其他按揭物業,打算多購物業收租的申請人來說,便需要動用更多資金作投資首期。

短期內要看樓市走向,可留意本周幾幅招標的地皮,如果成交價仍然再創新高,便不宜預期樓價會因金管局出招而在短期內出現明顯調整。

中環金融區

葉敬誠

按計劃聯席董事

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