按揭攻略:不可持續的升幅會持續多久?

12-4-2017

有大行研究認為,近年樓價升幅遠超過經濟增長,情況已不可持續(Unsustainable),認為樓價已見頂。有關意見值得信心澎湃,盲目樂觀趕入市的投資者三思。問題在於,一如「高脂高糖食物影響健康」是事實,我們卻難以估計「不可持續」的情況會維持多久。

由2008年金融海嘯後,環球央行量寬起,樓價已持續上升近10年;由納米樓索價數百萬元、一房單位開價千萬,不少意見都認為如此情況難以為繼。大行搬出「樓價升幅遠超於經濟增長」的論點,只是更學術地描述樓價升幅嚇人。

的確,根據差餉物業估價署指數,由2008至2016年計,樓價上升了137%,同期本地經濟實質增長只是22.7%。同樣地,由2008年之後,銀行體系的未償還按揭貸款亦持續上升,由2008年的5,876億元,上升至2016年底的11,187億,升幅90.4%。

不論是樓價或按揭貸款增長,速度都遠高於經濟實質增長。情況不可能長期持續,問題只是,我們其實難以判斷「不可持續」的情況會持續多久,「長期」可能較一般人想像中更長。

差餉物業估價署的樓價指數可回溯至1980年,是年樓價指數19.9,至1997年,指數升至163.1,累積升幅719.6%;同期本地經濟實質增長為172%。此個「不可持續」的情況持續了起碼18年。如果我們在90年代中的任何一年,比較當年與1980年的樓價及經濟增長數字,大概都會得出「樓價不可持續上升」的結論,但樓價卻上升至亞洲金融風暴爆發才告大幅調整。

翻出陳年數據,不是質疑「樓價見頂」的論點,樓價高企至一般人難以負擔是客觀事實;但樓價升幅高於經濟增長本身,並非理想的預警訊號:我們都知道樓價升幅長期高於經濟增長是不健康,社會遲早會為此付出代價。問題是:過去多年,其實樓價升幅都是長期高於經濟增長,單單由此數據,不足以判斷某時某刻樓價是否已經見頂。

對用家來說,最理想的是在樓價周期低位入市,在時間上,我們離下一個樓市調整期一定是愈來愈近,但卻永遠難以掌握確實的調整時間。

天榮路項目

王永偉

按計劃執行董事

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