按揭攻略:中資發展商進場的影響

01-03-2017

繼啟德地皮後,鴨脷洲臨海地皮又是被中資發展商投得,而且成交價創新高。「麵粉價高,麵包也難便宜」之說,又再高唱入雲。但細心思考,中資發展商在本地的角色日重,帶來的影響,其實絕不只是搶高麵粉價。

香港本地華資發展商大概在上世紀七、八十年代逐步抬頭。大量本地幫、少量外資的生態環境近30年一直維持;在回歸之後,中資發展商在近年的角色方逐步拓展。市場上多了參與者,第一個影響自然是搶高地價。以周一截標的港鐵黃竹坑站為例,便有高達14組入標,破港鐵地皮招標紀錄,當中5組為中資。如果大家的成本、期望的回報接近,多了競標者也不一定會令價格急升。但內地發展商在港未建立橋頭堡,本身可能希望以一、兩個項目打響牌頭,甚至不介意壓低利潤;種種心態都可能是他們出價更進取的原因。更不要說本地發展商有多年歷史,部分已由家族第二代打理,可能傾向守成;而內地發展商多數仍由創業第一代話事,心態上一般更為進取,比較願意冒上較高的風險。

2016年港府賣地以金額計,內地發展商佔3成,看來趨勢會持續。市場上多了幾個出價更勇的內地發展商,本地幫不想靠邊站,其中一個策略便是照跟—結果整體參與者投地的出價都可能更為進取。

第二層的影響,是客源。本地發展商過去進軍內地,完成項目後,也會向香港的買家推介;在內地有一定業務,又在香港有新盤開售的本地幫,同樣也會為香港的項目在內地進行路演。部份中資發展商在內地經營多年,早已建立一定的人脈、客源;比起香港發展商,可能更了解內地買家的口味。雖然港府近年推出多種印花稅,大幅壓低內地人在新盤成交的比例(代理估計由3成壓至1成以下)。但印花稅的威力某程度上可由付款安排沖淡,中資發展商比本地幫仍然有較大可能在旗下新盤引入更多內地買家。

一方面地價在更多競爭下被搶高,另方面過江龍有充分動機引入(外來的)熟客。如果基本因素無大幅惡化,樓價看升的確是合理預期。

本地樓市過去30年似是一個較為穩定的生態系統,中資發展商加入,有如引入新物種。此種情況有幾個可能:其一是新物種未能落地生根,其二是新物種在原有系統中找到自己的定位,與原有物種共存。最後一種可能是新物種佔有並取代本地種的生態位置。結局如何,要更長時間觀察,但新玩家進場,原先大家習以為常的標準可能會被顛覆,此卻是可以預期的。

HKG-倚巒

王永偉

按計劃執行董事

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