脫苦海講樓:再說九龍跑贏大市

早排九龍西兩個樓盤一同銷售,反應也不俗;可是本周兩個港島的單幢新盤,卻落得慘淡收場。定價偏高固然係問題的主因,但筆者反而會問:港島樓是不是值得如此溢價?

坊間一向認為,港島樓由於供應所限,又近中環,跑贏大市理所當然喇!筆者早在2008年已為文,表示從過去的數據顯示,真正跑贏大市的地域,是九龍而不是港島。事隔五年,讓我們再檢視多一次。

承上文有關樓價的大歷史,只是用港島樓做數據,現在把港島、九龍、新界的差餉物業估價署平均呎價放在一起如下圖:

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大家可能價覺得:由1980年至今,港島樓價都跑贏喎!九龍也只是緊貼新界,只是2004年開始跑贏新界,從來沒有超越港島……此言差矣!

筆者將平均樓價指數化,先將1997年樓價定為100點,得出下圖;比如在1997年時買入港島物業,到今日已升至153點,即使摸頂也有53%的升幅;新界樓也已經到了家鄉,比1997年時剛好升了30%;不過九龍就技壓群雄,平均樓價已升到191點,即是比1997年再升多接近一倍!

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再將100點定在2003年,同樣地,九龍樓價上升到474點,跑贏港島的417點和新界的364點。換句話說,在2003年時買入200萬的樓宇,九龍樓已升到948萬,港島樓只升到834萬,新界樓更只有728萬。

然則大家也不要忽略,由1997-2003年的大跌市,港島樓下跌了63.3%,僅次於新界樓的64.4%,同期九龍樓只是下跌了59.6%,不要少看那4%左右的差別,200萬樓已經相差8萬!

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五年前的文章,已引述在下,當時的論點至今仍然有效:

1. 港島區在缺乏大量新供應之下 ,整體樓齡開始老化

2.香港的經濟重心北移,結果帶動了附近的地價以至樓價

現時我們要考慮的是,這個趨勢究竟是持續下去,還是有所改變?以5-10年為限,九龍東的商業發展仍然繼續,九龍西的高鐵效應仍在,暫時看不到改變的勢頭。

不過,以20-30為限,連九龍的土地也開發殆盡,就會開始出樓齡老化的問題;另外,經濟重心繼續北移,會不會在新界甚至深圳出現新的產業中心呢?不要忘記,現在離2047年,只有34年!

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org/

 

延伸閱讀:傳統智慧未必對──誰說港島區跑贏大市?(2008/03/01)
http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/67137

市場上經常流行說:「豪宅跑贏大市」、「細價樓追落後」、 「港島區樓價硬淨」之類,但是這些論點有沒有數據上的理據呢 ?還只是人云亦云呢?

香港的股票指數有按行業分類,例如恆生指數有金融、公用、地產 、工商分類指數,地產的指數卻沒有那樣精細。美聯樓價指數沒有公佈 成份屋村,中原城市指數有公佈成份屋村,但是以各種較大型的屋村為 主,沒有居屋,亦沒有如加州花園、康樂園等獨立屋,更沒有村屋 ,所以只能說是代表部份私人屋村的樓價。筆者想到用 「差餉物業估價署」的「私人住宅各區單位平均售價」來推算 ,因為資料分類較精細。

可以看出在2003年中以前,無論是港島、九龍或新界 ,樓價升跌均很接近;可是由2003年中至今,新界區樓價大大跑輸 另外兩區,而同時九龍區卻也能夠放甩港島區,打破了港島區跑贏大市的神話。

為甚麼九龍區住宅平均售價可以在升幅上超越港島區那麼多呢 ?筆者想到兩個原因,其一是港島區在缺乏大量新供應之下 ,整體樓齡開始老化,即如太古城這種優質的海景港鐵沿線大型屋村 ,也難以開價過萬;可是新開售的九龍區物業,如一號銀海 、曼克頓山、海濱南岸等,輕易便開價過萬。

第二個原因是香港的經濟重心北移,比如傳統商業區如中上環、灣仔 、銅鑼灣、鰂魚涌、尖沙咀等,擴散到佐敦、旺角、觀塘、九龍灣等 ,以至被譽為「新中環」的九龍站,結果帶動了附近的地價以至樓價。

筆者覺得這種此消彼長的趨勢將越來越明顯,現時中環商業甲級寫字樓 呎租超過$150,而九龍站最新招租的環球貿易中心(ICC)呎價僅$35-45,遲早將帶動更多中環區的高增值行業移到九龍站,結果將會是帶起九 龍區的地價及樓價。

如果綜合面積與地區兩個因素,理論上九龍區的大單位過去跑贏大市 ,其他因素不變的話趨勢將繼續。追落後也許可以滿足人們「鋤強扶弱」或者「執平貨」的心態 ,可是一如股票強者越強弱者越弱,「炒落後」只有越炒越落後 。從搏取升值的角度,選擇那類住宅,答案很明顯。

 

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電郵:tokuhon@gmail.com

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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