祥益文庫:特首候選人應該懂的樓市概念

08年之後樓市進入新常態,政府的政策方向正確之餘卻未能報捷,除了因為不少政治因素和角力外,不少市場持份者,包括政府,我認為仍未掌握樓市的新常態下的秩序和邏輯,如果新一任特首不可掌握到新的觀念的話,相信樓市問題仍然解決無望,以下我分享我的看法。

(1) 一、二手總供應才是市場供應的全部,政府甚至很多學者看樓市都偏重於一手供應量,絕大部份的人都忽略了二手放盤量是更大及更重要的供應板塊,08年之後,正正是二手放盤量的數量減少遠遠高於一手供應量的增加,這又如何能夠做到供求平衡呢?

(2) 為何樓市辣招反令樓價上升?那麼,我們必須要清楚市場是如何運作的,當高樓價下市場的成交運作是可以支持到的時候,業主當然不會割價求售,那麼無論市場上有多少需要也好,必須要合乎能支付高價的合格購買力才能買到樓,合格購買力若多於供應,樓價仍繼續升,不能支付高樓價的不合格購買力縱使佔九成半,只要剩下那半成合格購買力能支持低成交量的市場,樓價便不會下跌。

樓市辣招雖可抑壓樓市購買力,也一次又一次令市場成交進一步少於合格購買力,這個就是辣招方向正確,但是方法錯誤引起的。

(3) 發展商不會因供應過多而減價,如果在營商之道來說,發展商減價只有兩個原因,a)「減價率」是永遠低於「成本和風險損耗率」的,現在是低息期,而且市場資金泛濫,減價不是發展商一個合乎邏輯的選擇,b)減價賣樓回籠的得益是大於不買「揸貨」,現在易借錢!難買地!貨如輪轉的節奏減慢!

(4) 增加二手放盤量可扭轉市場,辣招已經將市場成交縮到很少,政府只要鼓勵二手放盤,令到二手新放盤量比成交更多,那麼二手放盤量就會重新累積增加,樓價最快會在半年,最遲會在兩年內形成下調壓力,政府應放寬按揭門檻,解放換樓自住人士向上游,那麼上車的供應自然增加了。

HKG-中環

汪敦敬 祥益地產總裁

Mr Lawrance Wong

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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