按揭攻略:父母出首期的考慮

20-01-2017

近年新盤成交,多見父母為子女出首期買樓的故事,當中其實有一定政策誘因:對有樓在手的父母而言,以「無樓」子女名義購置單位,印花稅成本較低。但換一個角度看,也可說父母出首期、子女供樓,是耗用上一代的積蓄入市;如果父母有意資助子女入市,應該有什麼地方要考慮?

「父母出首期、子女供樓」的情況增加,可以有多個解讀方向,其一自然是辣招之下,父母如已手持物業,再購物業投資稅費支出大增,倒不如以未持有物業的子女名義入市。多個新盤出現「首置買家」以單一合約購買幾個單位,只需付印花稅4.25%的個案,料屬此類合法避稅的操作。

但在另一角度看,部分父母資助子女首期,如非用於投資,便是反映本地樓價極高,需要耗用多於一代人的時間付清樓債。過去有傳說日本樓市在高峰期需要三代人供樓,香港由於有三十年按揭的時間限制,成就不了三代人供樓的盛況。但子女如要父母數十年生聚才可入市,其實一樣是幾代人供樓的變種。

但樓價高企,形勢比人強,不少青年人的確需要家庭資助才可入市,仍有不少地方需要考慮:

是否影響退休支出

子女成年可買樓計,父母年齡一般在五十開外,已是要部署退休的年紀。如果父母生財有方,資助子女入市後,仍不會影響退休生活,自然無妨提供資助。相反,如果為子女提供首期後,會嚴重影響退休生活,在作出決定前便宜三思。

要知道,如果親子兩代人勉強只可湊足一份首期,而父母一輩又近退休,資助子女入市,等同將所有資金押在樓價必升的賭局上,風險過度集中,也可說是子女提早耗用父母的退休金入市。

子女供樓能力

較理想的情況,是父母提供首期後,子女本身已可通過供款與入息比率的要求,獨自申請按揭(即父母不必成為按揭的借款人或擔保人)。

相反,如果父母提供首期後,單靠子女收入仍不足以申請按揭,需要父母或其他非業主的親人作為借款人或擔保人的,相對便較不理想。當然,此標準難以絕對化,例如預期子女在短期內可獲某些專業資格,收入將大幅上升,供款負擔可望大跌的個案總會存在。

有無替代方案

說難儲首期,不少人會以標準按揭成數6成作為計算基礎,400萬樓價計,單是首期便需160萬元,對月入萬多兩萬元的職場新鮮人來說,似乎是難以企及的目標。但要記住,標準按揭之外,尚有其他高成數按揭組合可以考慮,按揭成數可高至8、9成。善用有關安排,可大幅減低儲蓄首期的時間,也可避免耗用父母退休金的顧慮。當然,在選擇時要留意有關計劃的利率安排,是否合理,是否在負擔能力之內。

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王永偉

按計劃執行董事

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