按揭攻略:2017按市趨勢

4-1-2017

踏進新一年,一般估計金融市場將較為波動;按揭市場方面,整體亦難言樂觀。展望2017年,按市可能有以下趨勢:

‧樓市成交趨減

去年11月港府上調住宅買賣印花稅至15%,加上按息回升(最優惠利率未升,但近年新批樓按多以拆息定價,近月拆息急升,對多數供樓業主來說,按息其實已靜靜上升),料成交量會維持偏低局面。

過去幾年入市的以用家及長線投資者為主,在重重辣招下,用家換樓、投資者「換馬」的成本及難度激增,放盤意欲有限,即使外圍市況較波動,二手市場缺盤情況將維持—成交量減少,由此而來的新造按揭需求亦將維持低企。

‧轉按需求疲弱

2016年下半年,由於銀行將拆息按揭利率下調,吸引大批業主轉按;但隨拆息上升,轉按對業主的吸引力下跌,此方面的需求料會放緩。以2015年取用按揭,利率為H+1.7厘,鎖息為大P(5.25厘)減3.1厘的個案為例;即使市場新造H按利率下調至H+1.4厘,在近日拆息上升的情況下,轉按吸引力亦大減,以周五,一個月拆息報0.74643計,H+1.7厘即2.44643厘,由於高於鎖息,在此日計息的H按,會改以2.15厘供樓。而H+1.4厘即2.14643,僅比鎖息低0.00357厘。在每月供款角度考慮,兩者幾無分別。轉按在財務上的好處就只有新造按揭的現金回贈,缺乏過去供樓利率下調的好處,轉按吸引力下跌。

‧銀行取態的兩難

由於買賣成交預期減少、轉按需求下跌,今年銀行在按揭上會出現一個兩難局面。要刺激需求,最直接的方法是減價,在貸款而言,即是下調利率。問題在於,在拆息上升的情況下,再調整H按的利率已無多大作用:假設拆息是0.9厘,鎖息上限是大P(5.25厘)減3.1厘(現時為2.15厘),不管銀行開出的條件是H+1.35厘,抑或H+1.3厘,實際上借款人都會以2.15厘供款。現階段下調按息作用有限,價格競爭激烈程度或放緩。

‧體系維持穩定

整體而言,2017年銀行按揭業務增長並不樂觀,在辣招持續、按息看升的情況下,可能出現買賣、轉按兩閒局面。不過,在銀行體系角度考慮,11月加辣令投資者入市成本高企,今年加息而壓力測試不太可能即時放寬的情況下,成功借取按揭的會是較有實力的用家。加上今年金管局引入二按警報機制,業主借用違規二按的情況將減少,即使外圍因素較波動,但銀行體系卻將維持穩定。

荃灣楊屋道地皮

葉敬誠

按計劃聯席董事

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