按揭攻略:進取形的按揭防守策略

14-09-2016

樓市氣氛暢旺,對於未入市的上車客來說,要不要高追是重大問題,決定尤關未來幾十年的資產變化。對於有幸在相對低息期入市的小業主來說,其實也不應只採「食花生」的被動策略,大可趁市旺,作出主動部署。

說起主動策略,可能很多人首先想到的是「多買一個物業收租」;但受制於按揭指引收緊、雙倍印花稅等措施,未必人人有此財力擴大資產規模。另一方面,一般人持有一個自用物業,可能已佔資產組合中的較大比重,再增加持有物業的比例,有違分散風險的投資原則。但「主動策略」除了有一般人想到的「進取形」的加大物業投資,也有「防守形」的優化現有按揭策略,值得供樓業主考慮。

美國今個月議息,綜合市場意見,估計暫時維持不變居多;但不管如何,美息(及港息)回升,是早晚的問題,在較理想的情況下,本地按息可能維持偏低一段長時間,但大概任何人都會同意,按息不會永遠維持偏低。

小業主要減少未來按息上升,加重供款負擔的影響,其中一個可行部署是透過轉按慳息。尤其是近期本地存款增加,但整體物業成交量受制於辣招維持偏低水平,銀行為爭取生意,將新造按息下調。現時借款額300萬元以上,已有機會獲銀行批出H+1.4厘的按息,即約1.65厘水平,較2014、15年,一般新造按息H+1.7厘,下調約0.3厘。較2013年中佔主導的最優惠利率為準按揭的2.15厘按息,更下調約半厘。

以300萬元貸款,尚餘按揭年期25年計,如按息為1.95厘,每月供款為12,643元,未來12個月償還本金94,053元,還息57,662元。如成功轉按,利率下調至1.65厘,每月供款會下調至12,211元;較轉按前減少3.4%,似乎不多。但償還本金及按息比例會隨按息減少而變化,未來12個月償還本金增至97,769元;而利息支出會減至48,762元。另一方面,轉按也可獲銀行提供現金回贈,以300萬元貸款為例,回贈可達3萬元。如果小業主入市時曾借用利率較高的一、二按,轉按後節省利息的效果將更為明顯。

當然,轉按也有其「代價」,包括數千元的律師費、轉按後會有新的「罰息期」,期內償還貸款(包括再轉按),要支付罰息等。不過,整體而言,在新造按息較2、3年前下跌的當下,如果借款人原有按揭的罰息期已過,便十分值得考慮轉按,雖然按息只是微跌幾十點子,但長期而言,將大幅節省全期利息支出。

寧要市區一房,不要郊區三房

葉敬誠

按計劃聯席董事

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