按揭攻略:按市競爭激烈 H按利息又見調節

13-7-2016

數月前市傳某銀行推出一個月拆息+1.5厘(H+1.5厘)的按揭計劃,據聞監管機構隨即表明關切,該行亦隨即否認提供如此低的按息。但不旋踵,又傳多家銀行推出類似安排,情況反映按市競爭仍然激烈。

3月份一般新造按息大概維持在H+1.7厘水平,以近期一個月拆息約0.25厘計,即按息在1.95厘水平。事實上H+1.7厘的拆息按揭(H按)的「市價」,已維持數年不變;但近日已有多家銀行推出H+1.6厘,甚至H+1.5厘的按息組合。雖然部份銀行表明較低的按息只提供大額借款或優質客戶,但維持數年的「市價」已告打破。

表面上,H按與最優惠利率按揭(P按)一樣,在過去數年均維持不變,但兩者的不變,有本質的分別。P按的利率處於2.15厘不變,原因是金管局曾作出提示,認為P按利率不宜低於此水平,可說是「他律」的結果。但H+1.7厘的「市價」,卻並非出於同類提示,而是銀行同業「自律」的結果。當市場環境變化時,此個市價便較易被打破。

按息下跌背景:整體按揭金額減

去年1至5月,新取用按揭金額為1,057億元,今年二手成交全面放緩,同期新取用按揭金額跌至641億元水平,即銀行按揭業務大致收縮4成。參考另外一組數字,今年5月的按揭取用金額是153億元,是今年最高紀錄,但數字其實比去年每一個月的取用金額都低。簡單來說,按市大餅在縮小。

在整體樓按份額縮減的情況下,部分銀行要維持,甚至增大按市的市佔率,便祭起減息一招。當然,銀行貸款賺的是息差,在整體按揭取用金額下跌之際,以減息爭取業務,賺取的息差也會下跌。近年銀行按揭業務只算微利生意,因此市場一般估計,現時H+1.5厘的按息水平,應該沒有太多下調的空間,是耶非耶,有待觀察。

對用家來說,如果未有入市的話,應該不會為了按息下調0.1至0.2厘而決定入市。如果是有按揭未供滿的業主,倒可考慮善用市場按息下調的機會,以轉按減輕每月供款負擔。尤其是2012至2014年中承造樓按的業主,當年新造按揭中,7至8成均為P按,現時利率應在2.15厘水平,如果本身條件符合,可考慮轉按至提供H+1.5或H+1.6厘按息的銀行,略為節省利息支出,以按揭餘額100萬 元計,按息如由2.15厘下調至H+1.5厘(即約1.75厘),一年可節省利息支出約4000元。

當然,所謂「條件符合」牽涉眾多因素,包括信貸紀錄是否良好,轉按是否可通過現行壓力測試、購入單位的樓價估值等都會影響轉按申請的批核。以估值為例,2014年600萬元以下物業按揭成數可達7成,借款420萬元,如果當年以2.15厘,30年還款的條年供樓,3年下來,未償還金額約390萬元;假設物業估值仍為600萬元不變,除非業主另外準備30萬元現金支付新、舊按的差額,否則仍是難以轉按。

HKG-中環

葉敬誠

按計劃聯席董事

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