按揭攻略:說好了的加息呢?

29-6-2016

英國公投意外脫歐,帶來的金融市場震盪可能持續一段時間,美國說好了的加息恐怕要再推遲;但低息持續,對香港樓市來說,最多只能算是中性影響。

公投之後,英人忽然驚覺英國脫歐成本極大,而且蘇格蘭、北愛爾蘭分離之聲再現(當地學生可能是最明顯的受惠者,以後或者不用再分UK、Great Britain、England了);數百萬人聯署要求「再投多次」,但歐盟已表明不可挽回。

未來兩年,英、歐要就分家談判,眾多歐資銀行可能會撤離倫敦,英國短期內經濟絕對不樂觀。而英國脫歐,亦可能刺激歐洲各國的脫歐派爭取公投,歐盟也絕不好過。中國經濟放緩、歐洲前景不明,市場已估計美息在年內難以回升,甚至在明年,美息也需要維持低位,避免英、歐的震盪拖累美國經濟。美息不加,港息自然
也難升,低息環境持續,理論上利好香港樓市,但環顧全球,大國經濟全部不樂觀;利率不變,影響只能視為中性。如果認為樓價會因利率不升而反彈,可能有點堅離地。

本地樓價自去年9月見頂回落,再今年3、4月左右止跌,跌幅大概10%,期間市場按息一直平穩。美國在年初上調聯邦基金利率一次,香港最優惠利率未有跟隨;
一個月拆息在2月一度升穿0.3厘水平,但其後回落。簡單來說,之前樓價回落,與利率關連不大。未來一年,如果按息維持低企,也只是代表利率維持不變,難以演繹為利好樓市。

另一方面,雖然最優惠利率、銀行同業拆息大致維持不變,但4月份開始,銀行新造按息更見輕微回落,拆息按揭利率由之前的H+1.7厘,微跌至H+1.6厘水平,理論上利好樓價。但宏觀而言,利率上落0.1厘,對大局了無影響。相反,港府數年內著力增加住屋供應,效果開始浮現,在經濟放緩的情況下,供應增加,不宜對後市過於樂觀。

不過,即使外圍因素轉差,由於過去幾年樓市投機者幾乎被政府辣招趕絕,持貨業主以自住用家為主。加上利率低企,此類業主沒有多少減價放盤的動機,後市在高位橫行的可能性仍然較高。

象徵式加息不足拖垮樓市

葉敬誠

按計劃聯席董事

按計劃 網頁:http://www.panasian.com.hk
按計劃 FACEBOOK專頁:https://www.facebook.com/pamortgage

 

按您所需 計劃未來

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
%d bloggers like this: