按揭攻略:「多樓一按」

上周元朗一個新盤開售,發展商推出一項按揭計劃,新盤成交價1,000萬元的話,最高可借1,200萬元的按揭。之前坊間不時說高成數按揭風險高,現時居然有發展商提供「借突樓價」的貸款,豈非超高風險?不過,一切其實是美麗的誤會。

有關計劃為新盤買家提供一個借款額高於購入樓價的貸款選擇,問題在於借款人不僅僅是以新購物業為抵押品—他們(或家人)需要另外持有物業,並將舊樓、新樓一同作為抵押借款。如果同一個物業,同一時間重複抵押,取得多筆按揭貸款,叫「一樓多按」;將多於一個物業抵押取得一筆款項,可稱為「多樓一按」。

所謂120%按揭,「120%」指的貸款額最高可達新購物業估價的120%,但計算同為抵押品的舊居價值,實際按揭成數是在7成左右。

借款人如購買發展項目中一個成交價1000萬元的單位,而舊居又有按揭未償還的話,舊居樓價要達700萬元,發展商才會借1200萬元予買家,用於償還舊居按揭及支付新樓樓價。以抵押品總值1,700萬元計,整體按揭成數其實是70.6%。對貸款人來說,風險反而比之前按揭成數高達8、9成的新盤一按略低。

發展商如此大費周章,相信也是源於銀行按揭指數收緊。如果新盤買家持有其他按揭物業,再為新盤單位申請銀行按揭,全部按揭供款不可高於月入4成,壓力測試下假設按息加3厘,整體供款不可高於月入5成。發展商提供「多樓一按」,由於不涉銀行,便可迴避壓力測試的要求。

上文提及,計算所有抵押品價格,貸款額只相當於抵押品估值7成,究竟按揭借款相當於樓價7成,對借款人是否高風險?

我們多次提出,借款的風險不在成數高低,而在借款額是否過高,還款是否超出負荷。舉一個簡單例子,一名月入10萬元的買家,購買一個樓價400萬元單位,就算成數真的高達120%,如果按揭條件是P-3.1%,30年還款期,每月供款18,104元,實在看不到什麼風險。相反,同一個人,如果購買一個一億元的物業,按揭成數25%,即借2,500萬元,供款便達9.4萬元,負擔絕對過高。

發展商為新盤提供按揭,多數情況下迴避了壓力測試,「方便」買家多借一點;比起高成數,此種方便會不會令買家借入超出負擔能力的金額,才是問題所在。

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葉敬誠

按計劃聯席董事

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