按揭攻略:新盤一按令投資者入市比例回升

15-6-2016

發展商紛紛推出一按促銷樓盤,由於全額由旗下財務公司借出,不涉銀行,不但按揭成數較高,也毋需進行壓力測試。此類安排雖然「方便」買家借款置業,但卻隱含風險,對於有意透過類似安排買樓置富的投資者來說,更宜小心。

發展商本業是買地、起樓、賣樓,賣樓有盈餘,便再投地起樓,周而復始。貸款卻不是他們的本業,過去偶有提供二按,也是補銀行一按的不足。近年迫使發展商陸續推出按揭成數高達8、9成的一按,全因銀行按揭成數收緊至5、6成;即使發展商願意推出二按,讓買家可以低首期入市,也會因為涉及銀行一按,一按+二按的組合需要通過壓力測試,對借款人的收入有較高要求。結果催使發展商推出按揭成數高達8、9成的一按,以迴避壓力測試。

以1000萬元物業,按揭成數8成,利率5厘,還款期30年為例,月供是42,946元,如果發展商旗下財務公司的審批要求是月供不逾月入一半。買家只要月入85,892元,便可順利借取發展商一按。相對而言,如果買家本身已持有/擔保其他物業按揭,再借入500萬元銀行一按+300萬元發展商二按的組合,即使供款較低,但月入卻要高於109,588元,才可通過壓測。

由風險管理的角度看,壓測的存在對借款人有一定保障—壓測事實上將借款人的供款總額限制在3、4成水平,即使未來按息回升,借款人也有較大的緩衝。較少人提及的是,銀行按揭的壓力測試,對已持有其他按揭物業的借款人,有更嚴格的要求,即所有按揭供款不逾月入4成,加息3厘,供款不逾月入5成。此要求對換樓客及投資者的影響較大。

傳統上不少家庭在購置自住物業後,會再購買物業收租。但在壓力測試要求下,有關部署難度極高,以一對月入10萬元的中產夫婦,二人持有一個物業,按揭餘額600萬,按息2.15厘,尚餘年期20年為例,供款30,781,他們再購置另一物業,向銀行申請按揭,年期30年,利息2.15厘,新物業按揭額不可高於181.4萬元。兩筆按揭的供款其實只佔家庭月入37.6%。如果他們希望用一+二按的組合購買新樓,如果新購單位按揭成數高於標準2成,壓測標準會更嚴厲。簡單來說,在現行的按揭指引下,連中高收入家庭要在自住物業之外買樓投資也甚為困難。

發展商借出整筆一按,不經壓測,便可以降低投資者入市門檻。發展商由於資金成本較銀行高,他們提供的貸款,利率自然較高。對於個別投資者來說,借入較高息的一按買樓,是否合算的投資,自然需要自己詳細考慮。值得留意的是,過去數年按揭指引收緊,估計大部分入市買家以用家為主。對整體大市而言,用家主導的樓市與投資者充斥的樓市,風險完全不同—投資者有較高斷供的可能較高。新盤一按鼓勵較多投資者入市,雖然對銀行體系應該沒有多少影響,但卻可能為樓市增加不穩定的因素。

王永偉

按計劃執行董事

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