按揭攻略:按揭風險管理—小心「三高」

11-5-2016

上季負資產宗數上升14倍,各路人馬紛紛向買家獻計,如何減少物業成為負資產的風險。常見的高見,是「提高首期支付比例」。此類高見在算術上正確,但卻無助於協助置業人士真正了解借款的風險管理。

負資產個案增加,金管局的報告內例必有幾句解釋:此類負資產個案,都是銀行職員相關貸款,或高成數按揭計劃,共通點是按揭成數高,樓價輕微下跌,物業所值低於未償還按揭貸款餘額,便成為負資產。因為「使用高成數按揭,物業較大機會成為負資產」,所以坊間的高見是:支付更多首期,降低按揭成數,物業成為負資產的機會便較低。有趣的是,今日建議你減低按揭成數的,可能與去年建議大家多借一點,高追入市的,是同一班人。

其實,在樓價下跌的場景,不管多付首期、少付首期,買家的損失是一樣的。400萬元購入的物業,樓價跌兩成,不管你之前支付多少首期,損失就是80萬元。

陳先生、何先生二人本來各有200萬元,同樣購入400萬元單位。陳先生用9成按揭入市,何先生用7成按揭入市。入市後樓價下跌2成,400萬元購入的單位市值320萬元,陳先生尚欠銀行360萬,物業是負資產,但手持現金160萬元;何先生欠銀行280萬元,物業不是負資產,手持現金80萬元,何先生的財務有更理想嗎?

高成數=/=高風險

要控制按揭借款的風險,重點不在於控制按揭成數的高低,而是要避免以下「三高」:

1. 高息
現時最優惠利率為5厘或5.25厘,以「大P」5.25厘計,一般P按利率是P-3.1厘起。正規的高成數按揭利率都在此水平,算是正常息口;但部分人士會在一按之外,加借利率較高的二按,以減少首期支出,此類二按產品利率較高,由P至P加20厘不等。以年息15厘計,同一按揭金額,利息支出相當於一般按揭的7.5倍;借50萬元的高息二按,等同借375萬元的一般按揭。高利息支出將嚴重蠶食借款人的負擔能力。選用此類產品時要細心留意供款增加對財務的影響。

2. 高負擔比率
利率高低是相對的,有人會認為5厘息平,有人會認為2厘息高;更客觀的標準是量度按揭還款相對於入息的負擔比率。常見的標準是Debt-Servicing Ratio(DSR),過去一般銀行要求的標準是供款不逾月入5成。近年金管局引入壓力測試,令近年新批按揭的平均負擔比率約為35%。維持較低的負擔比率,即使借入的按揭成數較高,對借款人的財務亦不會帶來太大負面影響。

不論按揭成數,如果負擔比率較高;當遇上經濟下行、利率上升或通縮出現時,都會令借款人的供款負擔上升,同樣會嚴重影響借款人的負擔能力。

3. 高危行業
負擔比率的計算是靜態的,只反映一時的收入及供款支出比例。但職場是動態的,收入其實是一個變數。在香港,從事公務員、政府資助機構僱員,收入可視為高度穩定。近期從事旅遊、零售的,卻可能面對收入減少、甚至裁員壓力,從事此類高危行業,衡量自己供款負擔時,便宜採取更為保守的態度。

附帶一提,有些人從事的行業在整體上未必是「高危」,但打混過日子,每天得過且過,一樣會令職位變高危。其實不論本身行業,打工仔都應該與時並進,令自己維持在職場上的議價能力,才是保障自己工作前景的應對之道。

正規高成數按揭拖欠比率反較低

在個人層面之外,也許有人會關注高成數按揭會否為貸款機構帶來更高風險。其實從事高成數按揭的機構,都會有一套審批標準,將高負擔比率、還款能力或還款意欲有問題的人排除。參考按揭證券公司按揭保險計劃的拖欠數據,其實一直較整體銀行按揭借款組合為佳。例如2001年4月,所有按揭拖欠供款的比率是1.43%,為本地最高紀錄,而按揭保險計劃同月的同類數據是0.37%。

說到底,按揭借款的風險管理,在於借款人有沒有能力負擔有關債務,而不在於成數高低。

荃灣海濱

葉敬誠

按計劃聯席董事

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