按揭攻略:良好供款紀錄的重要性

提起按揭,在貸款人及借款人之間當然要就貸款條款訂定合約。除了借款額、還款利息、罰息期、回贈外,多數借款人對按揭合約的細則不大了了。其實按揭合約界定借貸雙方的權益,例如借款方違約時的處置方式等,借款人尤需注意。

其中一種常見的違約行為是拖欠供款;有些人可能以為,供樓有如約會朋友,「遲少少」的問題不大。其實拖欠供款會反映在信貸紀錄中,甚至影響未來取得其他貸款的申請。

與世界上其他地方比較,香港人的信貸紀錄,特別是樓按還款紀錄堪稱優良。以美國為例,由1991至2008年,每季住宅按揭貸款的拖欠比率介乎1.4%至3.3%之間;金融海嘯後,數字惡化,2010至2012年每季的拖欠 比率均逾10%;2015年第四季拖欠比率仍在約5.17%。直觀一點:銀行按揭組合值100億元,便有5億元左右會拖延供款。

相對來說,香港數字最惡劣的是2000年底,拖欠比率剛過1.4%;近年的住宅拖欠比率是0.01%至0.03%左右。香港人拖欠按揭供款紀錄最差的時候,銀行每100億元按揭組合,大概有1.4億元會拖延供款。而近年經濟好轉,每100億元的按揭組合,大概有100至300萬元會拖延供款。簡單來說,香港人在經濟最差,拖數最嚴重的時候,按揭還款的紀律仍是較美國人表現最佳時為好。在貸款機構眼中,香港人絕對是有借有還的上等人。

港人按揭還款整體表現佳,代表銀行壞帳風險低,一定程度上解釋了為何本地樓按息率特低的情況。不過,整體表現佳,不代表銀行就會假設每一個借款人都是「好客」。銀行仍是會根據一定條件判斷客戶是否有還款能力及還款意願。

在向正規的銀行或金融機構申請按揭貸款時,申請人都需要填寫一份同意書,同意有關機構查閱申請人的信貸紀錄。(原則上申請人可以「不同意」有關機構查閱,但實際上「不同意查閱」,幾乎等同放棄—貸款機構不太可能同意有關申請)

貸款機構由信貸資料庫中,可以看到申請人現時尚有多少私人貸款、信用卡結欠的金額、拖延還款紀錄、以及申請人有多少宗按揭尚未償還、申請人的信貸評級等等。

原則上,無拖延還款紀錄、其他貸款結餘不高、最近沒有太多的信貸申請,貸款評級較高,便會被視為有良好信貸紀錄。相反,如申請人有慣性拖欠的紀錄,便極可能影響按揭的批核。而良好的供款紀律—從沒拖數,自然就會有良地的信貸紀錄,有助於借款人以較優惠的條件取得按揭貸款。

callloan

葉敬誠

按計劃聯席董事

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