按揭攻略:負資產數字增加的應對方案

27-4-2016

金管局將公佈第一季負資產數字,如無意外,數字會較去年第四季大幅上升;而且去年的負資產個案,大部分涉及銀行職員住屋按揭貸款,但今年開始,料陸續有一般自住用家的物業步入負資產。

2015年第四季,金管局錄得95宗住宅按揭負資產個案,是2014年第三季以來再次錄得負資產個案。此段時間負資產重現,原因不外乎去年第四季樓價見頂回落,雖然其時樓價回調幅度輕微,但由於部分銀行會為合資格員工提供成數高達十成的特惠按揭,以此等優惠按揭入市的銀行職員,遇上樓價回落,物業便較易成為負資產。

由於一般住宅按揭的成數限制在5至6成,而按揭保險的最高按揭成數亦只有9成;而去年第四季,樓價較高成回落不足一成,當時樓價下跌,未令一般按揭借款客戶的物業成為負資產。但今年第一季,樓價持續回落,較去年第三、四季高位已下調約15%;換言之,除了銀行職員特惠按揭外,將有一批在去年以高成數按揭入市的借款人,物業成為負資產,估計第一季負資產個案將突破3位數。

在業主的角度而言,物業成為負資產,意味資產貶值,絕非好消息。不過,即使用家在樓價高峰購入單位,如果打算長期持有的話,或許不應過份在意短期的價格走勢。說到底,除非樓價只升不跌,又或完全禁絕物業按揭,否則負資產只是正常的周期現象。

由於近年金管局收緊按揭指引,例如貸款額為樓價8成以上的按揭保險,會要求申請人未持有其他香港住宅、為固定受薪、而且有較嚴格的壓力測試標準。計算下來,有能力借入8成以上按揭的買家,實際供款大概只佔月入37%,雖然物業市值比去年購入價低了一截,按揭未償還餘額更較市值為低,但除了心理影響,暫時實際影響不大。

物業成為負資產,一時三刻難以改變 ,小業主可以做的,是首先準期還款,連一天遲供也不要出現。延期還款的戶口,會引起銀行特別留意,持續出現遲供紀錄,銀行便有更大動機要求提早還款,更會為未來申請其他貸款或轉按帶來負面影響。在信貸資料庫日趨完善的今日,借款人要緊記:信貸紀錄是跟身一世的,不值得因為一時忘記供款而令信貸評級下跌。

在準時還款之外,小業主宜加強儲蓄,雖然今年按息估計未有大升空間,但手上持有更多現金,即使未來加息,都有裕餘作出應對。如果用家去年入市時,選用的高成數按揭並非整筆貸款低息的組合,而是涉及利率較高的二按,更應計算未來息口回落時,二按供款增加的問題,現時增加儲蓄,未來可先行償還利率較高的二按,以減少加息的衝擊。

投資之道在於不要賺盡

王永偉

按計劃執行董事

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