脫苦海講樓:香港地產的未來世界

淺論香港在全國發展的位置,簡而言之,香港不會是華南的樞紐,能夠做到華南的出海口(阿四),已是最佳結局,即使政府已著力從基建試圖保著香港的「阿四地位」,可實際行之卻阻力重重。 然則以這種偏淡的論調,何以筆者對於香港樓市較為樂觀,卻明言睇淡內房呢?

現代大都會(Megalopolis)需要四流匯聚,即人流、物流、資金流及信息流,全國城市真正四流匯聚的並不多,最主要的原因並不是人流及物流不足,而是資金流及信息流不夠暢通靈活。比如在國內上網偶然會遇到網站被封鎖,或資金調動不夠香港靈活。香港在這方面的綜合評分卻是前列。

別的不說,只是香港物業市場的流通性與資訊透明度便遠遠超出國內任何一個城市,比如現時被熱炒的天價物業成交,真假龍鳳遲早要見於田土廳紀錄,各類統計資料之細緻,人人可隨時研究。可是對於國內樓市有何意見,筆者只能說是無從入手。

全國一盤棋,香港並不是將帥車卒,應爭取做「炮」的角色,即是隔一隻棋食人,香港本土的物流業(包括製造業)最終因成本問題而被搾乾,香港這隻炮的存在價值,就是要憑其餘的三流,即人流、資金流及信息流,來幫助全國各地發炮。所以物流獨枯,只影響靠物流吃飯的人,與其餘三流吃飯的人對比,便形成M型社會的兩邊。

這就形成了理解未來香港樓市的基本背景,以維港兩岸為中心的想法,由今而後十至二十年必然大幅改變。既然本港物流已成夕陽,港人自不是以港口物流吃飯。代之而起的先是人流,而擺在眼前這些「人」是來自北方,他們帶資金流南下,無論是購物消費,甚至置業投資均是如此,再進而帶來兩地的信息來港創業。

「高鐵是全民建給有錢人坐」是井蛙之見,首先政府出的錢來自納稅的有錢人;第二高鐵並不是市內交通工具,而是供那些所謂有錢人為香港帶來那三流;第三,國內高鐵是採用「客貨分流」,所以建在市中心以外的目的是把人流擴散到新發展區,香港的貨運鐵路是東鐵,根本就不存在「客貨分流」的問題,九龍站一帶本來就是新發展區。 但第四點是最刺眼、無人願提,卻是不可否認:香港現時城市的容量已然見頂。

莫講發展到千萬人口以上,筆者甚至斗膽說目前的香港的產業根本連七百萬人也養不了,際此情況在新界西北開個大型新發展區,結果極可能是以維港兩岸市區的萎縮及凋謝為代價,到時不要說甚麼市區重建,舊城區會慢慢地爛下去。 就以上所述,筆者想到未來樓市的發展有幾點:

  • 港島區樓市將會失去寶座,而要讓路予西九龍區,其狀況甚至連東九龍都不如
  • 以九龍站為核心,沿東涌線及西鐵線將崛起成為跑贏大市的區域,反之現時在建的沙中線或港島南線,將淪為一如馬鐵或輕鐵那樣的本地鐵路,沿線樓價欠刺激
  • 葵涌貨櫃碼頭早晚會完成歷史使命,或要搬到更深水的海岸以配合超級貨櫃輪,一旦成事,將打破西九龍與荃灣之間的樽頸地帶,形成「大九龍市區」的一部份
  • 挪出來的土地不一定發展住宅,以筆者之見,比啟德更適合做郵輪碼頭
  • 「新界」此概念將被打破,變為城鄉之別;比如港島的南區就是郊區,荃灣以南構成擴大了的市區

對於國內人來說,九龍站當然是市區,北區上水粉嶺也是市區,但大埔沙田他們會覺得是郊區;吊詭的是:某些區域無論對於南人或北人來說都是「郊區」,就像銀幣不能密鋪平面,這類區域將長期跑輸大市。


香港只是珠三角的一部份

 

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog

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