高鐵之路:地向西九傾

政府盈餘過千億,除了所謂「藏富於民」,還多一招「聚財寶於鐵路」,繼早前自資興建沙中線交予港鐵營運後,2008年4月22日更公佈落實自資興建「廣深港高速鐵路香港段」交予港鐵營運。

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這個計劃最大的爭論是:究竟使用現有的西鐵線改建,還是使用專用鐵路?前者施工期較短、建造費較低,同時可以錦上路為中途站;後者的優點是可與國內接軌,車程更快。筆者在網誌上力主只興建到錦上路,到市區的乘客可轉車經西鐵線及九龍南線(前稱南環線)到達尖沙咀。現在這個方案除了令經濟活動更集中在西九龍外,原本大有機會起飛的新界西北樓價將因無份而原地踏步,對於香港整體樓市長遠佈局有深遠影響。

最大的贏家是誰呢?現時東涌線「九龍站」分七期發展,第一期漾日居、第二期擎天半島、第三期凱旋門、第四期君臨天下,均是住宅發展,得益者除仍持有單位的發展商外,主要是已購入單位的小業主們;可是第五期圓方、第六期天璽、第七期環球貿易廣場分別是商場、酒店及綜合式商業大廈,全部均沒有賣散。心水清的朋友讀者應知道除港鐵外,這是誰的版圖,以及為何天璽拖至今時今日仍未出售。

另外一面是九龍南線的「九龍西站」,港鐵網站稱作「九龍南綫(地盤C及地盤D)」,筆者知道地盤A是「西九龍站上蓋」,找不到地盤B的資料。根據立法會參考資料摘要《九龍南線工程項目協議》:「九鐵(現港鐵)將獲委托為政府的代理人,負責進行所需的物業預留工程,以及九龍西站上蓋、地底或其毗鄰地方的物業發展。打算使用西鐵物業發展模式,以私人協約方式向九鐵批出物業發展權,而從物業發展所得的純利將悉數交回政府。」換句話即是一如西鐵一眾上蓋發展項目,由港鐵招標供發展商競投。

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主角「西九龍總站」,上蓋發展面積達10公頃,其中3.3公頃伸入西九龍文娛藝術區,預計可興建少於20層的商業樓宇或酒店,收益全歸西九管理局;其餘的5.8公頃將放入勾地表作一般出售用途,按現時分區規劃大綱,最多可興建逾319萬平方呎住宅樓面,或發展243.7萬呎商業樓面,估計地價市值達270億元,收益將撥入庫房。

其實還可以有後著,附近廣東道兩旁有大量政府設施,比如政府合署、市政大廈、消防局、一所中學及一所小學,當該項目十多廿年後發展成熟,隨時可以作為土地儲備。連同上述車站的待售土地,最終必定令到一眾發展商不顧「劃地分肥」的默契,龍爭虎鬥必在後頭。

行文至此,如讀者仍不被一眾相似名詞搞到頭昏腦漲就出奇,「九龍站」屬東涌線,「九龍西站」屬於九龍南線,「西九龍總站」才是屬於「高速鐵路」。

 

撐高鐵

想當日,兩陣對圓,筆者也在其中

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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