按揭攻略:解讀負資產

24-2-2016

上一季金管局再錄得負資產個案,由之前的的0宗,升至95宗;「負資產」再成熱門話題。但現階段負資產與上一個高峰期的意義完全不同,港人宜以平常心應對。

負資產意指貸款抵押品的價值比未償還貸款餘額更低。在業主的立場看,不論是否透過按揭貸款入市,自然希望資產價格上升。正常按揭貸款,借款較物業估值為低,物業成為負資產,原因便是樓價下跌;由業主角度來說,負資產不是好事。

另一個實在的問題是資產運用的彈性:物業如較購入價下跌,如果不是負資產,買家不看好後市,又或有資金需要時,大可以市價出售物業止蝕/套現。相反,物業一旦成為負資產,業主出售物業,需要先籌措現金到銀行贖樓。換言之,單純考慮物業市值與按揭餘額的關係,物業成為負資產會影響業主的財務彈性。不少建議因此說:買家宜多付按揭首期,以減少物業成為負資產的機會。但「多付首期」是否一個利好未來財務彈性的建議,其實大有討論空間,請考慮以下兩個情況:

情況一,你手上有30萬元現金,購入一個100萬元物業,按揭成數9成;購入單位後,樓價即跌2成,物業成為負資產,由於之前支付了樓價一成的首期即10萬元,現時你手上有現金20萬元。

情況二,你手上一樣有30萬元現金,購入一個100萬元物業,按揭成數7成;購入單位後,樓價即跌2成,物業「不是負資產」,由於之前支付了樓價3成的首期即30萬元,現有現金0元。

以財務彈性的角度考慮,情況一其實較佳,萬一失業,手上的更多現金,可以應付更長時間的開支。萬一判斷樓價跌幅有限,打算再購置物業,也需要手上有一定現金儲備。

在此不是宣揚「負資產不是壞事」,而是說明,坊間有關「避免成為負資產」的建議,其實未有由業主理財需要的角度考慮。量力而為,重點應在考慮按揭總額是否可負擔範圍,而不在按揭成數。

說回負資產重現的話題,感覺上「負資產出現」似乎意味市場環境較「沒有負資產個案」時轉差。但少有人會留意:要市場完全沒有負資產出現,只有兩個方法。方法之一是樓價只升不跌,那便永遠不會有負資產。但此明顯是脫離現實的,甚至可以說,政府種種措施,某程度上正是要打破「樓價只升不跌」的幻想。另一個理論上可行的方法是不容許按揭存在,原則上全資購買的物業都不可能成為負資產,但此明顯在現實上不可行。

換個角度看,只要按揭存在,樓價有升有跌,負資產便只是一個或多或少的問題。97年前樓價長升,港人腦中無負資產概念(官方也沒有統計),反而是不正常情況。往後負資產數字將隨樓價升升跌跌而波動,但以現時平均按揭成數偏低、借款人有良好還款能力的情況看來,在上一個高峰期泡沫爆破後與負資產同時出現的連串問題,破壞力將大為縮減。

解讀負資產

王永偉

按計劃執行董事

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