按揭攻略:官方統計以外的負資產更值得留意

17-2-2016

早前金管局公布2015年第四季負資產數據,由去年第三季的零宗,上升至第四季的95宗,為2014年第三季以來,再度錄得負資產個案。如無意外,年內官方統計的負資產個案會持續上升,但更值得留意的,其實是官方統計未能反映的個案。

回顧香港負資產高峰期在2006年6月,當時負資產宗數高達10.56萬宗,其後樓價回升,負資產數字輾轉下跌。至2008年中,數字回落至936宗,其後金融海嘯爆發,樓價下調約3成,2008年第四季負資產個案大幅回升至1萬宗水平。在各國量化寬鬆後,資產價格回升,09年至11年中,負資產個案由9000多宗陸續減少至雙位數水平。較特別的11年,第二季負資產個案為48宗,第三季卻升至1653宗。主要原因相信與當年樓價出現4%左右調整有關。12年至15年第三季,負資產數字徘徊在雙位數水平。

簡單來說,在樓價有升有跌的市場,官方統計中不時出現負資產個案,其實是正常現象。2014年第三季後整整一年未有負資產個案,某程度上反常現象。由於去年第四季樓價才剛調整,負資產個案增加只是起步,在中國經濟增長放緩,美元轉強的情況下,港元資產價格不宜樂觀,樓價如回落2、3成,出現數千至1萬宗的負資產個案,亦不應太意外。

在銀行體系而言,當年十萬宗負資產都安然渡過,就算樓價出現明顯跌幅,統計中出現一萬幾千宗負資產個案,對銀行體系的衝擊都較為有限。何況近年收緊按揭,平均按揭成數、新批按揭供款負擔都降低,因負資產出現,最終導致銀行壞帳的可能性其實較以往更小。

但真正的問題不在於官方統計涉及的負資產。那些未經銀行同意的二按、新盤包批的一按等等,都不會反映在官方統計的負資產個案中。此類組合的整體按揭成數一般比標準按揭的5至6成為高。而且非正規的二按、新盤的一按(在優惠期後),利率一般較高,選用此類按揭產品入市的小業主,物業成為負資產,要持續以較高利率供樓,而且在物業估值下跌的情況下,亦難以透過轉按慳息。此批按揭的規模本身難以估計,雖然對銀行體系不會有直接影響,但對樓市帶來的潛在壓力卻不容忽視。

負資產遊行

葉敬誠

按計劃聯席董事

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