按揭攻略:銀主盤與樓市

19-4-2016

早前有評論估計,在樓價下調、經濟放緩的情況下,年內銀主盤會大幅增加。碰巧上星期拍賣場出現幾宗平價銀主盤,成交價較二手價低一截,更令人憂慮銀主盤增加會進一步推低樓價。究竟銀主盤由何而來,對樓市又有何影響?

所謂銀主盤,一般是指按揭借款人借入按揭後違約,結果銀行收回抵押物業,出售抵債;如果經濟環境持續低迷,眾多自住小業主無力償還按揭貸款,自然會觸發更多銀行收樓個案。

另一種情況,是銀行主動call loan(要求借款人償還部份或全部貸款),當借款人無法按要求還款,銀行收回物業。

不論是哪一種情況,銀行收回放售的物業,即坊間說的「銀主盤」,多多少少都會被標籤,成交價一般較同類型二手成交為低(銀主盤被標籤的理由很多,玄學上的原因是單位成為銀主盤,風水地運欠佳。實務上的理由是銀主盤可能丟空一段時間,保養可能較一般二手單位為差;而原業主往往有其他債務,如以有關物業作登記地址,承接物業的新買家可能受追債滋擾等等)。在二手成交量偏低的情況下,少量低價成交的銀主盤,可能會進一步推低樓價。

現階段銀主盤源於投資者超借

值得留意的是,暫時看來,現時銀主盤原業主都以投資者為主,尚未波及自住的小業主。投資者的物業較易、較快為成銀主盤,背後有眾多原因。部分投資者入市後因物業升值,將之視為提款機,不斷加按,甚至以債冚債,到了樓價見頂回落,無從加按後,物業被收回,是近期銀主盤出現的原因之一。

相對而言,自住業主的按揭槓桿有限,正規的高成數按揭有較多限制,包括更嚴格的壓力測試等,除非經濟環境全面惡化,否則小業主較低機會斷供。或者可以說,有較強還款能力、較強還款紀律的用家較少以多重按揭套現,有此需要的,往往是投資者。從事二按的財務公司,處於一個逆向選擇的處境—潛在客戶都有在較高違約風險,風險反映在利率上,按息一定較高;而較高的按息反過來又可能在經濟環境轉差時,帶來更高的違約可能。

討論至此,大家應該明白,為何金管局的逆周期措施,大部份都針對非自用按揭。反過來亦可以說,由於監管措施早於2009年已逐步落實,投資者借取按揭的規模受限,銀主盤為樓價帶來的衝擊,應該較上一周期溫和。

康城事變

葉敬誠

按計劃聯席董事

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