按揭攻略:港樓難負擔的啟示

3-2-2016

國際機構Demographia發表報告,指去年香港的樓價與收入比率(House Price to Income Ratio)達19倍,較2014年的17倍再創新高,令香港蟬聯全球主要都會中樓價最難負擔的首名。但另一方面,金管局向立法會提交報告,15年11月,平均供款入息比率卻見34%的低位,反映借款人供款負擔相對輕鬆。究竟何者更貼近現實?

Demographia由2010年起把香港納入其研究,由該年開始,香港住宅的便已接連6年為全球最難負擔。 樓價收入比率在2010年不足12倍;接連升至去年的19倍。有關調查以物業價格中位數與家庭入息中位數比較。機構引述的香港樓價中位數為556.1萬元,家庭年收入為29.3萬元。月入中位數即2.44萬元,大概與統計處去年中統計的家庭月入中位數2.43萬元接近。

新批樓按借款人財務情況較理想

而根據金管局統計銀行實際批核的按揭數據,2015年11月,平均按揭取用額335.1萬元,新批按揭還款期304個月,估計平均按息2厘,供款與入息比率34%;按揭借款人平均月入即為41,352元;遠較統計處統計的家庭入息中位數,甚至是撇開較低收入公屋戶的「居於私樓家庭入息中位數」34,300元為高。

雖然「一般物業」的樓價與入息中位比較,是愈來愈高,但實際上借用按揭入市的買家,其收入遠較中位數為高。由樂觀角度看,近年實際取用按揭的借款人,供款佔月入只三成左右,代表此批買家財務情況理想,未來即使經濟收縮,此批借款人的 持貨能力甚至是持貨意願亦較強;樓價回落帶來的連鎖效應會較上一周期小。但悲觀而言,亦代表社會上中等收入的一群(以居於私樓家庭計,平均月入約 3.4萬元);樓價仍是較難負擔。

值得留意,兩組數字予人的印象南轅北轍,但都有一定缺憾。國際級的調查除了說香港的樓價最難負擔,也說樓價處於入息中位數5倍或以下才算可負擔水平。但不幸的是,就算是2003年樓價谷底期,香港的住宅樓價中位數仍是家庭 入息的5.2倍——以國際標準,在本地樓價最平的時候,仍極難負擔。如果相信有關標準,要待樓價處於「合適負擔水平」才入市,可能等至天荒地老也無機會。

另一方面,官方數據似乎反映港人供款負擔不大。但值得留意有關統計只涵蓋銀行一按及銀行同意的二按(多數為新盤二按),小業主向財務機構取得未經銀行同意的二按,或發展商整筆提供的一按,都不在官方統計之內。此類未納入官方樓按負擔的按揭,利率遠較銀行按揭為高;平均下來,小業主的負擔應該會較官方數字高。

總結而言,說本地樓價難以負擔,應該沒有太多異議;但如果按揭由銀行取得,借款人必已通過壓力測試,實際上的供款負擔應該不太重,一般只處於收入3、4成水平。至於那些在銀行以外,以更高利率取得成數較高的樓按貸款,往往不設壓力測試,貸款方甚至明言必批,透過此類融資安排入市,借款人便需要小心衡量供款會否超出負擔了。

港樓難負擔的啟示

王永偉

按計劃執行董事

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