按揭攻略:借貸雙方風險各不同

20-1-2016

一位新近購入二手單位買家的媽媽接受報章訪問時,表示樓價下跌少少也沒所謂,反正不買也得付租,而且「銀行估到價,唔會死錯人」。有關觀點其實混淆了借款人(Borrower)及貸款人(Lender)的利益,兩者的風險其實各不相同。

面對樓價高企,準買家最關心的,可能是「如何籌集資金上車」,甚至認定「銀行肯借按揭,就無問題」,放膽入市,而完全未有在意置業,特別是以按揭入市的風險。

私人企業的最大特性是勢利「效益計算」,你幫襯同一銀行多年,退休後沒有豐厚的存款/資產在銀行,要使用銀行服務,你就乖乖排隊吧,別妄想銀行會有專人服務你這位老客戶。同樣地,銀行願意批出按揭,不代表銀行有替你著想,單純只是衡量過風險、回報後認為有利可圖。

雖然大家都說銀行按揭賺取的息差微薄,仿如雞肋。但由銀行角度考慮,按揭貸款有幾個特色,按揭貸款額大、風險低的特色,雖然利潤微薄,卻是銀行「跑數」(起碼令營業額增加)的理想貸款產品。

所謂風險低,有兩層意義,其一是參考歷史數據,即使在經濟環境最差的時候,按揭拖欠3個月以上比率亦只在1.4%水平(相當於美國最理想時候的數字)、現時數字更低見0.03%–平均1萬宗按揭,才有3宗會出欠3個月以上供款的個案(留意,拖欠不代表一定會發生斷供)。另外,今時今日,一般按揭成數只是5成至6成—意思是即使借款人斷供,也要樓價下跌4、5成以上,銀行才會出現壞帳。

按揭貸款風險低、額度大,銀行自然樂於批出此類申請。但對銀行來說風險低,卻不代表對借款人也沒有問題。以5成按揭來說,要樓價下跌一半,借款人又斷供,銀行才會出現損失。但對借款人來說,樓價下跌多少也是損失,此即「首虧損」(First Loss)的風險。極端而言,樓價400萬物業,按揭貸款200萬元,借款人取用按揭後一天,樓價下跌6成,借款人斷供破產,銀行損失40萬元,借款人損失卻已損失200萬元首期;此即借款人較銀行有較大的虧損值(Higher Loss Severity)。

最後,即使是破產了,表面上不再承擔償還債務的責任,但破產者卻會賠上信貸紀錄,影響未來借款的機會及利率。總括而言,同一筆按揭,對借款人及貸款人來說,風險完全不可同日而語。

或者有人會說,今時今日,借取按揭要通過壓力測試,銀行肯批,已表示借款人有足夠的償還能力。的確,有了壓力測試,的確在一定程度上保證了借款人的償付能力。但所謂壓測,完全基於一時一刻的情況判斷未來,例如無從估計借款人收入可能下跌的風險—必須留意,樓價下跌了,債務卻不會同步下跌,一旦收入減少,甚至一時失去收入,沉重的債務仍足以為買家帶來沒頂之災。

必須強調,提出借貸雙方承受不同的風險,不是主張買家不要借錢買樓,而是指出,市場參與者必須了解有關風險—通過壓力測試,也只是風險管理的第一步。

借貸雙方風險各不同

葉敬誠

按計劃聯席董事

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