按揭攻略:定息按揭的種種

6-1-2016

美國於12月加息後,一般估計港息或遲或早將回升;市場上有分析指出,浮息按揭利率趨升,估計選用定息按揭的比重會增加。此一估計在方向上大概正確,但目前本地定息按揭產品,其實未必可以回應借款人對供款穩定的需求。

過去多年,本地按揭的主流產品,不論是最優惠利率為準(P按),抑或拆息為準(H按),最優惠利率或拆息本身都是浮動的。原則上,按揭還款會因市場利率波動而有所起落。P按或H按的市場佔有率因時而異,但兩者合計的比重卻甚為穩定,新批按揭中,絕大多數均為浮息按揭。

過去2年,「美國將加息,港息將跟隨」的概念已深入民心。部分銀行因應借款人對穩定供款的需求,開始推出定息按揭產品──在定息期內,還款利率固定,便不必擔心最優惠利率或拆息上升帶動供款增加。

事實上,由結果看,市場對定息按揭的需求似乎正在增加,定息按揭佔新批按揭的比重於過去一年「暴增」──由2014年10月的0,升至15年11月的4.9%。對於以上的升幅,固然可視為趨勢,部分意見便認為,定息按揭佔新批按揭比重在來年將持續上升。

不過,在表象之外,值得留意的有兩點:其一是有關統計涉及部分銀行特別針對個別新盤,推出利率更為優惠的定息產品,供款初期的利率,比市場上的拆息 按揭利率略低,之後轉回傳統P-或H+的利率計算方式;與其說買家是為了供款穩定選用定息按揭,不如說是為了開始供款初期的利率優惠。

其次,如果不計算針對新盤,供款初期略為優惠的定息產品;目前銀行提供的定息按揭,較長的定息期亦只有3年,定息期滿,便轉用浮息計算供款。其中的矛盾是,選用定息按揭,都是希望長期供款穩定,但偏偏本地的相關產品,定息期卻短,無法提供長期供款穩定的效果。

問題在於,銀行要提供定息產品,必先確保有低風險、利息成本長期固定的資金來源,一般來說就是長年期的國債。香港由於政府財政較穩定,罕有發行長期政府債券,銀行難以控制長年期的利息成本,自然難以提供定息期長的按揭。

2016年不論港息是否追隨美息上升,只要銀行持續推出初期利率吸引的定息按揭,統計上選用定息按揭的比重仍會增加。但結構所限,此類產品對長期穩定供款的作用未必太大。

定息按揭的種種

葉敬誠

按計劃聯席董事

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