按揭攻略:如何應對樓花估價不足

30-12-2015

市場主流意見看淡後市,部份分析估計來年樓價或下跌1至2成。對正在供樓的用家來說,比起樓價升跌,應該更為關心息口走勢。但對於近一年購入樓花,選用建築期付款的買家,可能已在擔心他日上會估價不足的問題。技術上,此類買家可以轉用即供期付款,減少他日估價不足的風險,但執行上要滿足一定條件。

購買樓花項目又選用建築期付款,好處是物業臨近入伙才開始供樓,避免同時支付新舊居所的住屋開支;風險是臨近入伙才申請按揭,如果遇上樓價調整,可能出現估價不足,買家需要準備更多現金完成交易。

以一個成交價800萬元物業為例,現行按揭指引下,一般按揭成數上限為6成,如果估足價,即可借480萬元。如果樓價下跌一成,影響估價,成交價800萬的物業,估值便是720萬元,可按432萬元,即買家要額外準備48萬元現金以完成交易。

如果買家擔心估價不足的問題,可考慮與發展商諮詢,更改付款計劃的可行性,例如建築期付款,改為即供付款,或提前交易。提早成交的話,銀行以現價為物業估值,便消除了樓花期長,上會時可能估價不足的問題。對發展商來說,提前交易代表資金較早回籠,一般都會配合買家,部分新盤對提前交易的買家,更設現金回贈的安排,變相扣減樓價。

但要提前交易/上會,要先滿足一定條件,其中一個問題是通過壓力測試。不同的買家有不同的理由選用建期付款,其中一個理由,可能是舊居按揭未供滿,如新居選用即供付款,要同時承擔兩筆按揭,根本難以通過壓力測試。

現時一般銀行對於樓換樓按揭申請的處理各異,如申請人能提供賣出舊居的臨時買賣合約,只要舊居的成交期在新居按揭的取用後一定時限內,部分銀行會接受此為換樓安排,批核新居樓按,進行壓力測試時,可以撇除舊居的供款不予計算。

但以上部署有一個小問題,如果新居的樓花期較長,即使成功售出舊居並為新居申請按揭,買家可能要另行尋覓臨時居所,仍是會有一定的住屋開支。

至於近期購入新盤的買家,會再多一個應對方案。近月部分新盤的發展商有為項目提供一按,而且表明估價跟足成交價,沒有估價不足的問題。當然,此類安排有其代價:發展商一按的全期利息會較銀行按揭為高。對於此類買家,一個忠告是未來幾年,保持良好的信貸紀錄,可以增加未來數年轉按慳息的成功機會。

窩打老道

王永偉

按計劃執行董事

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