按揭攻略:減辣的語言藝術

23-12-2015

官方數據,樓價終於出現輕微回落。記者問行政長官,會否將調整已推出的樓市辣招。特首表明不減辣;大有一往無前的氣勢。或者有人會擔心,特首金口一開,明年如外圍環境轉差,辣招不撤可能會令樓價失控下跌;但其實不必過慮。

來年香港如跟隨美國加息、美元又帶動港元升值、中國增長又放緩、本地新屋供應又增加的話,樓價可能會出現明顯調整;在旺市時推出的辣招如果在淡市時維持,可能會令樓價跌幅擴大。在維持政策彈性的角度考慮,政府未必需要一早斷言不撤招。特首說「政府無責任確保樓價只升不跌,故不會撤銷雙辣招。」聽來斬釘截鐵。但要明白,辣招的撤與不撤之間,是有很大空間的。

梁的用字是「不會撤銷雙辣招」。現時市場上一般說辣招都指「額外印花稅(SSD)」,即3年(初推出時為2年)內轉售住宅,按賣價徵收10至20%稅費、「買家印花稅(BSD)」即非本地永久居民購置住宅,加收15%稅費、及調整稅率後俗稱的「雙倍印花稅(DSD)」的從價印花稅,即除了本地未持有住宅的永久居民外,購買本地住宅,稅費由$100至4.25%,上調至最低1.5%至最高8.5%(換樓的話可申請退稅一半)。三種印花稅合稱三辣招,效果在於大大增加特定人士的買賣成本,

三招推出的時間分別是2010年10月的額外印花稅、2012年10月推出的買家印花稅(同時上調額外印花稅稅率及徵收年期),及2013年2月上調從價印花稅率。一般說雙辣招的話,應該指SSD及BSD;換言之,如果政府將DSD的稅率下調回2013年2月以前水平,特首不算食言。另外,特首說的是不會撤銷雙辣招,但不是說一定不會調整,例如將SSD的稅率及適用年期下調至2010年原始版本的水平,也不算食言。

另外,市場說起辣招,經常會將政府推出的三辣招及金管局推出的「逆周期」措施混為一談。一來金管局是官方機構,二來金管局往往與政府公布辣招的同日推出逆周期措施,三來逆周期措施對遏止樓價上升的貢獻,絕對不下於三辣招。

雖然說逆周期措施的初衷,應該是控制銀行的風險;但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等,金管局都成功將整體按揭槓桿比率下調;持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士所受影響更大,結果是投資及換樓需求都受一定影響,其遏抑樓價的威力不下於三種印花稅。

但嚴格來說,政府的三辣招及金管局的逆周期措施仍然是截然不同的兩回事;更重要的是,金管局如果因應市場變化,判定風險下跌,略為放寬按揭指引,亦完全不違反特首有關「不會撤銷雙辣招」的承諾。

換言之,即使出現較惡劣的經濟狀況,樓價下跌,當局在不撤招的情況下,仍然可以透過調整其他措施,對需求作出微調。

減辣的語言藝術

王永偉

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