按揭攻略:解讀銀行調整按息

6-4-2016

多家銀行調整拆息按揭(H按)利率,由原來的H+1.7厘,下調至H+1.6厘,市場形容為減息,是否減息,其實有一定討論空間。

表面看,H+1.6厘的利率當然比H+1.7厘低,而以100萬元貸款計,0.1厘的息差,代表每100萬元貸款,每年利息支出減少約1,000元,說是減息似無不妥。但需要留意,不少銀行有為H+1.7厘的H按組合提供存款掛勾戶口,可獲等同按息的存款利率,存款上限為未償還貸款一半。以近日一個月拆息0.23厘,按息H+1.7厘計,其實只要存入5.2萬元左右,一年利息收入已是1,000元。兩種按揭條件比較下,何者實際利息支出較低,主要視乎借款人本身有多少現金儲備而定。

而至目前為止,客戶只能在H+1.6厘的按揭戶口,及H+1.7厘按息連存款掛勾戶口中二擇其一。在銀行角度而言,提供H+1.6厘的按息而不同時提供存款掛勾戶口,賺取的息差其實不一定減少。

或刺激轉按增加
對大市來說,H按利率輕微下調,刺激準買家入市的作用未必太大。但對於數年前入市的小業主來說,卻可能觸發他們轉按的意欲。

2012年初至2013年中,銀行較不積極推出H按,其時新批按揭中,8至9成為P按,利率一般為2.15厘。2013年中起,銀行開始下調H按利率,H按比重於2014年2月再度反超P按,當時H按利率一般為H+1.7厘,至2015年,才有銀行為H按提供存款掛勾組合。簡單來說,銀行推出H+1.6厘的按息,未必足以吸引大批準買家入市,但對在2012至14年取用按揭的業主,卻足以吸引他們考慮轉按。

今年以來一、二手樓市成交淡靜,1、2月成交量只有去年同期3成,暫時亦難見樓市成交量有大幅上升的條件,現時銀行在帳面上輕微調整H按利率,目標可能較偏重在吸引轉按客戶。

對於過去數年入市,按息又略高於現有水平的業主,如果供款紀錄良好、物業估值可配合、罰息期已過,轉按亦不失為慳息的選項。

沙田城門河

葉敬誠
按計劃聯席董事

按計劃 網頁:http://www.panasian.com.hk
按計劃 FACEBOOK專頁:https://www.facebook.com/pamortgage

 

按您所需 計劃未來

以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
%d bloggers like this: