按揭攻略:跳出樓市框框看放寬按揭指引

13-4-2016

樓市成交量近期回升,但比起往年紀錄,成交量仍是偏低。成交淡靜,業界不少聲音建議政府減辣、金管局放寬按揭指引。單由本地樓市角度看,有關建議不能說完全沒有道理,但由更宏觀的角度考慮,近期減辣、放寬按揭指引的機會不大。

可能由於政府高層多番表示不考慮減辣,近期業界將要求撤銷樓市辣招的火力集中於金管局,特別是要求金管局放寬按揭成數。單由樓市角度考慮,放寬按揭成數,例如將600萬元以下物業標準按揭成數重新上調至7成,應該可刺激樓市成交量。

不管論者贊成抑或反對現階段放寬按揭指引,考慮的焦點都集中於本地樓市。贊成放寬者一般認為樓價成交量已低至不正常水平,情況持續,連鎖效應將拖累經濟,況且壓力測試的推行,已一定程度上保證借款人的償付能力,即使放寬按揭成數,對銀行體系的帶來的風險亦有限。而反對意見一般會提出,現時樓價仍然偏高,官方減辣會予市場錯誤訊號。

兩方面的意見其實都有一定道理,但由較宏觀的角度考慮,估計官方在近期會避免刺激信貸增長—當中自然包括按揭。

倫敦Kingston大學教授Steve Keen於《福布斯》撰文,指中國及香港未來3年內,有機會步希臘後塵,陷入債務危機。其論據之一,是私人貸款對生產總值(GDP)比率高企,且增幅迅速的地區,陷入債務危機的機會較高。事實上,本港貸款相對於GDP比率持續高企,去年第四季家庭債務佔GDP比率為66.4%,創歷史新高,相對而言,1997年的數字為48%。此數字上升,代表債務增長速度甚於經濟增長,金管局亦多次表明關注有關趨勢。

當然,評估風險的工具有很多,家庭債務佔GDP比率只是其一,另一個常用的標準是貸存比率,由於香港的存款增速較貸款增速高,此數據過去十年較為平穩,去年更見微跌。去年底所有認可機構的貸存比率為70.1%,只計零售銀行,所有貨幣的貸存比率為56.5%,即銀行有100元存款,才貸出56.5元。根據此指標,香港整體上未見超借。

說香港會在三幾年內步希臘後塵,陷入債務危機,可能有點過慮。但家庭債務佔GDP比重偏高,應該是監管機構也認同的觀點,而按揭正好是家庭債務的重要組成部分。在此情況下,在上述比率回落前,估計按揭成數放寬的機會不大。

丰匯

王永偉

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