按揭攻略:樓價回落對轉按的影響

16-3-2016

差餉物業估價署本周公佈1月樓價指數,指數連跌4個月,樓價重回2014年底水平;市場主流意見對樓市後向亦傾向看淡,在升市時很多問題會自動消失,在跌市時問題卻會倍加嚴重。

差餉物業估價署數據略為滯後,但印證了市場數據:樓價較去年9月高位下調已約一成。由於中國經濟增長放緩,一般估計本港今年經濟增長將似有若無,但新樓供應穩定增加,港息可能隨美息上調,市場普遍看淡今年樓價走勢。樓價一時的升升跌跌,影響本來不算太大;但持續幾年的大升市,隱藏/消解了不了問題,在樓市轉勢之後,此等問題卻會陸續出現。

以按揭為例,其中一個較大的影響是轉按。近年轉按活動相當蓬勃,去年新批按揭2850億元,當中567億元為轉按,佔近2成。轉按涉及眾多原因,包括套現、慳息、剔除擔保人等,近幾年另一個較常見的原因是純粹以轉按獲取銀行現金回贈。但不管轉按的動機為何,轉按要成功,物業估值都是一個重要因素,估值下跌,轉按貸款金額與低於原有按揭餘額,而借款人手頭現金又不足以支付差價,便難以完成轉按。

以剔除擔保人為例,部分收入不足,或收入證明不足的按揭申請,銀行都會要求借款人親人作為擔保人。擔保人的身份一般較難剔除,但在現有按揭指引下,為親人的物業按揭作擔保,卻會令擔保人自己申請按揭時,較難通過壓力測試。過去常見的「處理方法」,是待樓價上升,借款人收入改善(或整理好收入證明文件)後轉按,此時新提供按揭的銀行如認為不必加擔保,便可自然剔除擔保人。

在樓價回落的當下,上述操作的難度卻大為增加。例如購入價400萬元的物業,按揭6成即240萬元,按息2.15厘,30年還款期,2年罰息期完結後,按揭餘額大概是228萬元。如果樓價下跌1成,物業估值360萬元,6成按揭可借216萬元。業主要轉按,便需要另外準備最少12萬元的現金,以支付新舊按揭的差價。如果欠缺現金,即使作為原有按揭擔保的親人有置業需要,亦可能因為擔保人身份,影響自己的按揭申請。

剔除擔保人之外,以轉按慳息的操作難度一樣會因樓價回落而上升。在升市時,買家以利率略高的按揭,例如發展商的二按入市,問題也不會太大:一般發展商二按供款初期有利率優惠,甚至是免息免供的安排。樓價上升周期,用家借入發展商二按,在優惠期完結前後,樓價可能已累積一定升幅,大可透過轉按,償還二按本金,再減低利息支出。對投資者來說,如透過發展商按揭入市,如在二按優惠期後不欲支付較高利息,大可放售單位止賺。但在樓價回落,加上按揭指引收緊的當下,轉按較難執行,借入發展商二按的用家,要有心理及財務準備,或需較長時間方可擺脫二按。

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王永偉

按計劃執行董事

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