按揭攻略:同業拆息回落 H按仍處主導地位

9-3-2016

2015年全年,每月新批按揭中,以拆息為準的按揭(H按)大致佔比重8成;但2016年1月,新批按揭中H按比重回落至77.2%,為年半新低,但情況未必會持續,料年內H按仍處主導地位。

H按成為市場主流,主要原因是過去一段長時間,H按的利率較傳統最優惠利率為準按揭(P按)為低。2015年一個月拆息大致於0.2厘水平橫行,以銀行提供最佳的H按條件H+1.7厘計,按息即約1.9厘;較金管局指引下,P按最低利率2.15厘低約0.25厘。加上H按有鎖息機制,客戶風險有限,遂吸引大量客戶選用。

但2016年1月,外圍市況波動,港元一度觸及弱方兌換保證,港元拆息亦上升,一個月拆息曾升至0.38厘水平。拆息上升,除了H按供樓業主的當月供款會輕微上升,似乎也影響到新批按揭中的H按比重。1月新批按揭中,H按佔77.2%,雖然較上月79.7%只是輕微回落,但比重已是近年半新低。

新批拆息按揭比重回落,估計部分原因為拆息上升,令H按吸引力較前下跌有關。但初步看來,有關情況未必持續,年內新批按揭仍會以拆息為主導。

原因之一是拆息在農曆新年過後,已見回落,新近一個月拆息已回落至0.25、0.26厘水平,雖然仍較2015年平均為高,但較1月高位已見急回。拆息回順,料會刺激更多按揭申請人選用H按。

原因之二,即使在拆息按揭處於一月高位(0.38厘)水平時,如果借款人獲批H+1.7厘的條件,按息仍然輕微低於P按最低水平(2.15厘),一月H按新批比重下跌,較可能是市場情緒式反應的影響。理論上,如果最優惠利率不變,銀行批出H+1.7厘的條件,只要一個月拆息低於0.45厘,H按利率仍然低於P按。

極端一點而言,即使一個月拆息高於0.45厘,如果銀行仍然提供P(5.25厘)-3.1厘的鎖息上限,借用人選用H按仍然較有利—拆息不回落便用等同P按利率供樓,萬一拆息回落,每月供款仍有機會下調。

總括而言,一月份拆息一度上升,如果情況持續,的確可能令H按比重回落;但拆息已見回順,估計H按主導的情況在年內仍將維持。

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王永偉

按計劃執行董事

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