按揭ABC:樓按負擔

30-1-2016

一個國際機構發表調查,指香港樓價中位數為家庭年收入19倍,全球最難負擔。但金管局新近的數字卻顯示,2015年11月,銀行新批住宅按揭的供款負擔比率為34%,較2010年的41%明顯改善,也創當年推出逆周期措施以來新低。為何數據看來南轅北轍?

簡單的理由是,前者計算的包括大量非市場參與者,而後者統計的都是市場參與者的實際情況。

金管局統計新批樓按,每月供款不逾4成,理由很簡單。因為有壓力測試的存在,基本上會將新批按揭中,供款佔月入上限壓低至4成多的水平。加上有部分人財務上更為保守穩建,不會盡借,平均下來,新批按揭的供款佔收入平均比率自然會低於4成水平。

金管局的統計是銀行批會的實際數據,理論上絕對準確。但統計不會告訴你,供款負擔比率愈來愈低,與近年按揭成數受限,平均還款期愈來愈長有關。統計更大的缺憾,是沒有反映近年財務公司在按揭市場更為活躍、發展商亦爭相為旗下項目提供一按的現象。考慮到銀行以外的按揭數據,新批按揭的實際供款負擔應會比官方數字為高。

總結而言,如果只計銀行相關的樓按,近年取得按揭的業主,應該都有較高的償付能力,或者說其供款負擔不大。但小業主在銀行體系以外取得的物業貸款,負擔刈多少,市場便欠缺可靠的統計。

樓按負擔

葉敬誠

按計劃聯席董事

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