按揭攻略:兩種「免息免供」

23-3-2016

3月一手成交量明顯上升,除了新盤開價貼近二手外,另一個原因相信與發展商安排眾多不同的付款安排有關。發展商的一、二按安排,為首期不足的買家提供高成數貸款入市方案,二手業主根本難以仿效。在多種發展商安排的按揭中,有兩種類似的付款安排較易混淆,值得留意。

兩種按揭安排在不同發展商的新盤價單中,有時都會被稱為「免息免供」,設計上的目的,都是人為降低置業初期的供款,兩種安排對借款人的效果類似,但細節上的差異仍不容忽視。

第一種「免息免供」,是在指定期間內,不用供款,不用還息。例如一個物業售價600萬元,兩成二按即120萬元,還款期25年,利率最優惠利率(5厘),免息免供兩年;在首2年內,借款人是真的不用為二按還款。還款期會在25個月後才開設,實際還款年期是276期,而不是300期;如果利率不變,第25個月起,每月供款為7,503元。

第二種「免息免供」,一般是發展商根據貸款額、還款年期及當前利率,以現金回贈方式,將一筆相當於指定期數供款的金額,交予借款人。雖然借款人一開始便需分期還款,但收取現金回贈,變相抵銷供款。以600萬元按揭,兩成二按即120萬元,利率為最優惠利率(5厘)。正常月供為7,015元,如發展商提供此類「免息免供」,為期2年;實際上發展商會向借款人回贈等同2年供款的現金,即168,360元予買家。

兩種安排有幾點不同,其一是利率升跌的影響。在第一種安排下,不論利率升跌,借款人在免供期內都是不需供款及支付利息的。但第二種安排下,如利率上升,供款增加,2年優惠期內的供款支出便會高於現金回贈的金額;相反,如果期內利率下跌,實際供款減少,現金回贈便會高於在優惠期內的供款支出。

其次是壓力測試的影響,上述兩個例子中,物業成交價都是600萬元,二按利率、年期表面上一樣,但採用了兩種不同的「免息免供」安排。前一種由於實際上二按供款期較短,每月供款略高,在計算壓力測試時,每月供款會以實際供款期計算,通過壓測的入息要求較第二類安排略高。

最後要注意,不論是現金回贈,抑或是指定年期內不必供款,在申請銀行一按時,現金回贈的金額,或2年免供期內的利息支出,都需要自估價中扣除,會令一按金額略為下跌。對於手頭現金較緊張的買家來說,便要留意相關影響。

按揭新指引對初次置業人士的實際影響

葉敬誠

按計劃聯席董事

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