按揭攻略:樓市調整看估價制度

16-12-2015

官方及業界的數據都顯示樓價回落,受惠於按揭壓力測試,近年入貨、轉按業主的負擔能力遠較上一周期為高,加上市場以用家主導,樓價應該不會出現像1997年般滾雪球式下跌的局面。但此處有一個盲點,即使絕大多數業主的供樓負擔不成問題,較大幅度的下調仍是有機會出現。

無容置疑,在2010年金管局要求銀行為按揭申請進行壓力測試、收緊第二套按揭住宅的壓測標準後,類似上一個樓市周期大量投資者過度借貸的情況已不存在。市場以用家為主,上一次大跌市大量物業被拋售減債的情況應該不會出現。一句話:絕大多數業主持貨能力強,自住用家持貨意願高,欠缺在市況疲弱下平售單位的誘因。

少量低價成交足以拖低樓價指數

問題在於,要樓價出現較大調整,並不需要有大量物業減價—只要回想一下今年二手市場的表現就可發現:近年的樓價上升,其實欠缺大量成交支持。個別屋苑年中出現少量創新高成交,在統計上便令整體樓價上調(所謂「乾升」)。同理,現時市場氣氛觀望,加上經濟有放緩跡象,只要極少量的業主因任何原因要賣樓套現,在現水平有需要急讓單位,便需要減價求售。在現階段普遍看淡後市的情況下,減價幾個百份點吸引力不足,可以預期各區陸續出現「乾跌」的現象—少量成交,成交價明顯較高位有所調整。

出現少量成交帶動整體樓價波動,有兩方面因素。其一是壓力測試及眾多辣招,不單大幅提升投資者的買賣成本,也對用家的按揭槓桿有嚴重影響,市場上財政條件略為不足的都難以入市,整體買賣少了,樓價走勢自然只由少量成交帶動。另一個因素,是市場的估價制度。

估價機制「造就」大市波動

銀行要批出一宗按揭申請,除了要看申請人的償還能力,也要看抵押物業的估值。大致上,本地住宅的估值主要參考新近成交,此點在原則上完全合理—經濟學上,所謂合理價,不就是市價嗎?類似單位的新近成交自然是估價最佳坐標。但此個最合理的標準,也容易造就傻瓜接火棒的遊戲—任何人不管是出於「購買心頭好」、被市場氣氛蒙蔽而以高價購入單位,此個成交價便成為新的估價坐標。

情況其實不一定不可改變,例如在估價時,適當參考回報率,已可能減少少量成交挾高整體估價的情況—不管是90年代抑或近10年的升市,樓價升幅都遠高於同期租金升幅。銀行批核按揭必須先行估價,如果估價的權重中,適當加強租金回報的參考,或可減少專業估價追逐少量新高成交的局面,長遠而言,甚至可令樓價的波幅收窄。

樓市調整看估價制度

葉敬誠

按計劃聯席董事

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