按揭攻略:由煥然壹居看資助房屋定價問題

9-12-2015

市建局第一個(有可能也是最後一個)資助房屋煥然壹居,由僅限家庭申請,到怕被質疑歧視改為接受單身人士申請;之後由被指明益高收入單身人,要將資格修訂,看似單一機構荒腔走板,其實背後與現行資助房屋的訂價原則有莫大關係。

早前由前特首董建華牽頭的團結香港基金發表首份研究報告,建議本地應推出可租可買的新型資助房屋,合資格居民租住後,未來可按原初的折扣價完成補價,購入單位。建議由於涉及重大改動,加上看來會對受助人有大量補貼(主要是鎖定折扣價),似乎由官方到民間的反應均不甚正面。但基金的建議可能是源於一個明顯的問題:現行資助房屋的定價機制。

不論是煥然壹居、房委的居屋或房協當年的夾屋,都有同一個定價原則:參考同區私人房屋價格再打折,一手買家他日要在自由市場轉售便需按轉讓時的市價及原初的折扣率補價。此機制一個明顯問題是公營房屋價格受私樓帶動,平抑私樓價格的作用反而不大。

由於資助房屋市值參考私樓,只是開售時定下折扣率。對於房委會的居屋來說,由於合資格申請家庭入息有限,折扣少的話,合資格申請家庭根本付不起首期及供款。變通方式便是增大折扣率,再加上房委會為按揭擔保,讓買家可以申請高達95%按揭。

可能由於煥然壹居最初定位為高級資助房屋,也可能出於市建局與政府對補價金額的安排,項目的折扣率只有2成,即單位會以8折出售,未來業主轉讓時需按市值向政府支付2成補價。據報項目最平單位的折實價亦在360萬左右,左計右計,買家月入低於3萬元,根本不可能負擔物業的按揭。結果購買資格便唯有定於「月入6萬元、家庭資產300萬元」的水平。至於是否接受單身人士申請、申請資格改來改去,便是另一層問題了。

煥然壹居的故事其實反映居屋等資助房屋定價機制的問題:價格跟隨私樓,如果折扣不足,中、低收入家庭亦負擔不起,唯有將申請資格放寬,結果是類似煥然壹居的情況,月入6萬元,幾乎高於私樓家庭月入中位數的一倍,卻仍資格申請資助房屋。

屋的折扣率較高,中間收入家庭較易負擔,但在第二市場日益擴大的情況下,料會有大批單位持續在第二市場轉讓,政府事實上收不回當初的折扣價。煥然壹居申請資格改來改去背後,更大的問題其實是折射現行的資助房屋定價機制可能已有檢討需要。

煥然壹居

王永偉

按計劃執行董事

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