按揭攻略:問題不是加息

2-12-2015

一般估計,聯儲局會在本月開始逐步上調聯邦基金利率;雖然樓市中人特別緊張利率走勢,但如無意外,2015、16年美息上升的空間相當有限,而且在美息上升初期,港息有暫不跟隨的條件。單是按息回升,不足以左右樓市走向。但在利率外,更他因素的確有惡化的趨勢,值得留意。

由於之前美息下調時,港息有多次不跟足,加上現時銀行體系資金充裕,理論上美息上調時,只要未觸發資金大規模流走,港息可以暫不跟隨美息回升。至於中長線而言,除非美國經濟有更明顯的改善,否則美息「正常化」(例如回升至4、5厘水平)的步伐,可能需時甚久。本地樓價的確處於偏高水平,但緩慢的加息步伐,意味本港有時間消化高樓價。

現時一般估計連同12月加息,美息在2016年底前的上升幅度大概在一厘以下。假設本地銀行在來年底前加息半厘,以每一百萬貸款,25年還款期計,每月供款會由4311元升至4562元,升幅5.8%,對未入市買家的置業意欲或有一定影響,但在近年壓力測試執行嚴格的環境下,應該不足以引發正在供樓的業主賣樓減債。

美元轉強更值得關注

美息(及連帶的港息)上升,可能不足以引發樓價大跌,但加息的副作用卻不容忽視。現時市場看淡人民幣,日本、歐洲仍在量化寬鬆;在其他玩家增加貨幣供應之時,美元卻開始加息,結果在未來一段時間可能呈一家獨強的現象。而根據往績,美元偏強時,港元資產價格都會偏軟。美匯指數在1997、98年由100左右升至2002年貼近120水平,此段時間正是本地樓價輾轉下跌期。至2002年後美匯轉弱,本地樓價亦在2003年起展開升浪至今。

今年年初,市場憧憬美息上升,美匯指數一度上試100,但加息期望落空,指數又回落至94、96水平。近月市場認定美息將於12月真的開始回升,指數又試上衝100。正路計,如果其他主要貨幣勢弱,美元將持續轉強,根據往績,會對本地樓價帶來一定壓力。比起加息,美元(及港元)轉強,可能是更值得樓市參與者注意的變化。

問題不是加息

葉敬誠

按計劃聯席董事

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