按揭攻略:居屋售價不變的啟示

2-3-2016

房委、房協推出新一批資助房屋(下文統稱居屋),居屋售價大致在去年高峰期決定,至今私樓價格較高峰期下跌一成,兩個機構卻決定,居屋售價維持不變,此一個行政決定背後原因何在?

可能的原因有很多,官僚機構多一事不好少一事的心態應該有一定影響;反正推盤量有限,不減價也可清貨,那又何必減價?更大的原因可能在於財政考慮,過去房委會曾表示,出租公屋入不敷出,過去財政平衡大致依賴出售居屋的收入。近幾年恢復出售居屋,但數量有限,在房委會財務角度看,有足夠動機維持新居屋售價不變。

另一個可能的原因,是避免強化市場「樓價低處未算低」的訊號。房委會作出不減價的決定前,市場一度傳出,居屋可能調整售價的消息。客觀而言,私樓價格下跌一成,居屋減價也是自然而然的發展;而最終兩個機構決定不減價,某程度上可說他們在避免向市場發放利淡訊號。

但不管原因可何在,作出「不減價」此個決定,其實有一定風險。風險在於,新居屋要在今年中才揀樓,如果未來數個月,私樓樓價維持過去數個月的調整幅度,居屋售價又不變,居屋的相對吸引力便會大減。試想一下,樓價如像2008中,半年下跌2成,400萬元的私樓跌至320萬元,居屋售價仍是280萬元,即使說折扣率調整至88折,對合資價買家仍有多少吸引力?

當然,萬一私樓樓價仍持續下跌,兩個機構大可用「順應市民要求」為由,在準買家揀樓前緊急調整售價;但「唔減又減」,此舉會予人決斷力不足,誤判形勢的印象,在決策而言此類風險可免則免。

近期類似的例子是聯儲局議息:聯儲局好不容易,去年底終於開啟加息步伐,但不知是否時運不滯,加息後環球經濟展望持續轉差,油價低迷、歐洲量寬、個別歐洲國家、日本要推出負利率、市場擔心中國債務危機。市場原本由估計年內美息可上升一厘,而下調至估計升幅不足半厘,更誇張的估計是美息或調頭向下,甚至可能仿傚日本,實行負利率政策。

對於美息是否可能調頭回落,現時判斷可能太早。但環球經濟底子欠佳,會制約美息上升空間。而美國利率政策,最差的情況是「先加後減」﹐此情況如出現,代表聯儲局本身也對經濟環境欠缺掌握,反而影響市場信心。因此之故,雖然環球經濟前景不明,市場呼籲減息的聲音轉強,年來美息較可能的走向是按兵不動。

說回香港居屋的定價問題,相信兩個機構也不願出現居屋售價「話唔減又減」的情況。他們決定不調整居屋售價,某程度上可說他們判斷,樓價再調整的空間不大。

降低居屋入場門檻隨時好心做壞事

葉敬誠

按計劃聯席董事

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