按揭攻略:包底按揭的手尾

18-11-2015

多個新盤陸續推出包批或包底按揭,目的不外乎向準買家提供低首期入市方案,刺激銷情。不少人已由借款人角度分析買家選用此類產品的注意事項,本文嘗試再由發展商角度看此類按揭的「手尾」問題。

發展商的資金成本高於銀行,其資金的最佳運用方式是投地起樓轉售;而絕非只有微利的包底按揭。在發展商的角度,推出包批(不問申請人收入,一定批出)或包底(備用的二按,甚至是全筆一按,以便銀行不批按揭時讓買家完成交易)按揭,目標不是借款小業主依約還款還足20年、30年。發展商與小業主其實有志一同,最理想的情況是小業主在數年後贖會,避免資金長期被綁,加上耗費人力物理管理已取用的貸款。

問題在於,理想與現實往往有一定距離。坊間不少分析已提及,此類按揭初期往往有利息優惠(Teaser Rate)或供款假期(Payment Holiday),但優惠期後,借款人便需以較銀行按揭為高的利率還款。一般人的如意算盤是優惠期後轉按,但受制於按揭指引,除非購入單位後數年樓價仍然急速上升,否則業主根本難以轉按,需要有較長時間以較高息供樓的心理及財政準備。

必須強調,借款人以較高息供樓,不表示貸款人有著數。包底按揭優惠期後利率一般為P至P+1,比一般按揭利率高3至4厘,在借款人角度可能算貴,但在沒有存在基礎的財務公司角度看來,此水平的利息可能已貼近成本價,最多亦只有微利。

銀行按揭成數受限,是借入高成數包底按揭的業主難以轉按的障礙之一。另一個較明顯的障礙,是借款人的財務條件,買家不選「低息一按+高息二按」,而選包底按揭,較大可能是本身財政條件較不理想,選用「一按+二按」的組合時,過不了壓力測試一關,唯有「選用」發展商提供的包底按揭。除非業主財政情況往後有明顯改善,否則未來轉按至一般銀行按揭的難度仍然較高。

整體而言,借入包底按揭的小業主未來難以轉按,意味他們要長期承擔較高的利息支出。在發展商角度而言,便代表他們要長期支付成本管理大批只有微利的按揭—每月要整理供款報告、有人欠款要安排追收,可說是「手尾長」。

當然,就算借款人不轉按,貸款機構也有先行套現的方法—按揭對小業主是債務,對貸款機構卻是資產。原則上,貸款人可以將一籃子的按揭證券化,再售予投資者,從而提早將資金回籠。問題在於,包底按揭的特性令證券化的構想難以實行:一如上文,選用此類產品的,條件應該不及一般銀行按揭借款人(如果是「包批」按揭,更是連基本入息證明均欠奉,連「評級」亦無從進行);其次是規模較為有限、欠缺可追蹤的供款歷史(Track Record),結果此類資產難有較佳評級,實際上難以證券化轉售。

最終結果是:發展商提供的包批/包底按揭可能產生一時作用,協助新盤在此刻散貨。但發展商一筆資金勢將被綁,更要調用人力物力,長期管理一筆雞肋級回報的按揭資產。

包底按揭的手尾

葉敬誠

按計劃有限公司聯席董事

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