按揭攻略:按息回落 部署轉按須知

30-3-2016

多家銀行下調拆息按揭(H按)利率至H+1.6厘水平。按息輕微回落,未必會刺激樓價回升,但對有樓未供滿的業主來說,或是考慮轉按,節省利息支出的好時候。

H按利率底線,過去數年大至維持在H+1.7厘水平,近日多家銀行下調新造H按的利率至H+1.6厘水平。本來市場普遍預期今年利率上升,但暫時而言,新造H按利率可說不升反跌。在市場普遍看淡的環境下,按息輕微回落對樓市帶來的利好作用可能相當有限,現階段相信沒有多少準買家會因為按息回落0.1厘而增加入市信心。不過,對持有未供滿物業的業主來說,或可考慮趁機轉按。

過去數年,新批按揭中大約8成多為H按,絕大多數的利息水平會在H+1.7厘或以上。如果其他條件配合,小業主成功申請轉按,又獲銀行批出H+1.6厘的按息,便可輕微下調每月供款及減少利息支出。

以未償還貸款額400萬元,尚餘還款期25年,原有按息H+1.7厘的按揭為例。參考本周中期一個月拆息0.23厘,其每月供款為16,818元,如轉按後年期不變,利率下調至H+1.6%;在拆息不變的前提下,月供會減少至16,625元,而且每月償還本金的速度亦會輕微加快,一般銀行提供轉按客戶1%現金回贈,亦足以抵銷轉按涉及的成本(主要為律師費),以上述例子而言,回贈扣除轉按成本,甚至足供一次外遊開支。對於上一次申請按揭時因任何理由,需要親人作擔保的業主,如果財政條件改善,更可考慮趁轉按的機會,剔除擔保人;合適情況下,業主亦可透過轉按套現。

按息回落的情況下,轉按似乎好處多多,但要過程順利,也牽涉不少因素。包括:借款人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等。另一個要考慮的因素是估價,由於按揭成數收緊,加上近半年樓價回落,轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額,便是一個考慮的關鍵。

以一個在2014年初購入,作價600萬元的單位為例,當時採用7成按揭入市,按揭額為420萬元,2年下來,估算按揭餘額約390萬元左右。由於去年按揭指引收緊,轉按要借足390萬元,物業估值便要有650萬元,如果估值低於此數,轉按便需要另行籌措資金,償還新舊按揭的差額。當然,如果原有按揭在更早時候借入,物業累積一定升幅,上述問題的影響便會較輕微。

最後一個考慮因素,可能有部份業主期望按息會有更大下調幅度,要等更優惠的利率出現才轉按。我們難以估計按息會否持續下跌,但要知道,等待本身也有其成本,究竟是「早轉早享受」,抑或「遲轉供款再平幾舊」,便要業主自行衡量了。

沙田嶺08

王永偉

按計劃執行董事

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