置業信箱:置業應避免有集中風險

本人情況如下:

東涌兩房物業現約值約510萬 (買入價190萬),欠銀行約170萬 H+0.75 / 餘下14年 / 月供11000,管理費約1200,已出租一年,現正找新租客,預計收$15000

一年前,最後租下大圍顯X兩房居屋,租金11500,主要自己和老媽住,太太有時於外母公屋(10分鐘路程)過夜

現金,內地人仔定期,股票及其他投資約90-100萬

本人38和太太35:月入共85000,每月開支約60K,每年保儉費約70K

問題:最近又再想多租一間大圍單位供自己,太太,2歲bb一個三人私人空間,日間大部份時間bb仍要由外母照顴,另希望請工人照顧母親或其他事

目標:有兩個自住地方供本人,太太,BB 及母親(兩邊住 – 唯大圍太貴,而村屋又不會考慮,正煩腦中),有兩個物業收租,每月有正現金流(以多租一個單位 – 一拆三)

最近,東涌新地樓東X開賣,見平過同區,兩房約500萬,估計租金回報有16-18K,有少少心動想入市投資,等十幾年後可以自住(小朋友讀緊書都未必會入住因校網差),又唔知後市如何

另一唸法係繼續儲錢,自己份保單都已買得好大,不過SAVING就好少,一家大小保費都唔平,怎樣可以最有效利用債基和保險儲錢?

置業應避免有集中風險

答案

讀者提供的資料十分詳細,亦能明確講得出想達到甚麼目的,本來可以用一些技術性的回答,比如讀者希望買多一層樓,希望用債基和保險儲錢,知道用甚麼方法實行即可。筆者看這個個案並不是難不難做的問題,而是讀者的決策中,有沒有冒上一些財務上的風險,令到自設的目標達到了,也背離了原意。

現時已擁有一個東涌物業,出租後有淨現金流,並且是低息按揭,將之保留當然無需懷疑。但眼見同區的新樓盤,又希望買入以便未來之用。可是該盤是屬於遠期樓花,即是買了也要一段時間才可以獲得租金收入。即使選擇入伙後才上會的付款方案,現時首期佔達四成,將變成沒有現金收入,所以不建議考慮。尤其是東涌的校網未符讀者的理想,卻一早已經有一間收租,為何要想買多一間?

或者讀者認為,東涌的基建效應如港珠澳大橋及往屯門的隧道都可以令到東涌樓有升值潛力,不過同時又要留意,東涌是將會大興土木之地,由東涌灣到小蠔灣,又想加港鐵站,又會大幅填海興建住宅,就像是十年前的將軍澳那樣,新盤會令到租值長期被壓下,新供應多又影響到樓價,要待消化之後才能夠達到租價齊升。未來東涌只會是過去將軍澳的翻版,雖然有將軍澳支線以及聲稱的千億基建,結果都是疲不能興。

或者讀者買多一間的目的,其實是希望有現金流,買入樓花就不能享有此利益,兼夾已經有一層東涌現樓,再加倉在東涌的話,就會出現集中風險(concentration risk),只要預期的有利因素不出現,就可能會發生類似「火燒連環船」的後果呢!讀者可以考慮購買市區近港鐵站的舊樓,作為未來買多一層的目標,好處是即時有租金收入,並且市區樓容易找到租客。

至於儲錢,目的除了現金流外,還有另一項是要方便套現,債基還可算是靈活的工具,用保險儲錢,財策會計一條好靚的現金流數出來,但是到市況轉變或急用錢時,要提早贖回時又能不能全數套現?還是要擺一段長時間才可以贖回呢?現時供保險已經接近一個月的收入,而現金水平則不足一年的收入,宜考慮一些變現能力高的產品作為儲蓄的工具,以防同樣地出現集中風險的情況。

 

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以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。
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業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,從小業主的觀點,與大家一起透視樓市。 網誌:http://tokuhon.blog
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