上車換樓:「打大數」老點銀行實屬不智

看電視樓市節目有一個上車環節,上集講到上車時可否向賣方協議,印花稅由賣方支付,而將相關的稅項打在樓價之上,從而令到交易金額提高,取得更多按揭以便降低上車的金額。

在一手市場中,的確是有類似的操作,比如發展商會提供印花稅補貼,甚至會有減少折扣優惠而對買家作出現金回贈,例如普通買家可獲面價10%折扣,若果將折扣減到3%,則發展商提供5%現金回贈,交易後將金額回贈給買家。

類似的付款方式十多年前已出現,只不過在二手市場比較罕見,亦不會有人明刀明槍那樣進行。因為一手即供銀行可以接受買入價等同估價,畢竟新盤從來沒有銷售過,亦沒有所謂「市價」以作參考,而發展商亦只是以不同的折扣率作為不同付款方式的分野,而非擺明「加價」以獲得更多的銀行按揭,多年來亦相安無事。

但是在二手市場,銀行批出按揭並不會參考成交價,而是以內部的估值與成交價作出比較,而取其較低者。例如某個二手物業以380萬成交,而銀行的估價是360萬,則銀行只會以360萬去計算按揭成數,不足的餘款要由買家自行補差價。

假若有另外一間銀行,對同一個物業估值390萬,他們也不會以390萬作為計算,而仍然是以380萬為準。若果有一名買家與賣家協議,實際成交價是380萬,而將各種駛費20萬打入樓價,則成交價會報出400萬,但是銀行亦只會以390萬作為計算按揭的基準,買家即使能獲得額外的按揭額,也只是微不足度。

套用現時的二手樓市,業主跟足估值已經要偷笑,若果有人能以低於估值買樓,賣方亦會怕麻煩而去找另一個買家。至於涉及虛假文書的風險,相信亦沒有人在自身沒有得益之下以身試法。

作為首次置業者,若銀碼不超過400 萬,已經可以名正言順獲得九成按揭,而且按揭證券公司容許將保費打入按揭之內,變相是獲得比九成更多的按揭,計得薄還要想法子走精面,並不是一件明智的決定。

「打大數」老點銀行實屬不智

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