按揭攻略:港樓會步澳門樓市後塵嗎

28-10-2015

本地樓市吹淡風,更有大行預期,本地樓價將在未來2年下調約3成。香港之外,澳門樓價早已調整,澳門政府早前便公報,8月份當地樓價持續回落,較去年高位已下跌36%。究竟香港樓價會否步澳門後塵?

根據澳門財政局按月發報的統計數字,按月計,澳門樓價高位是去年4月的每平方米131,589元(澳門元,澳門元與港元掛勾,匯率為每100港元兌103澳門元),9月底公報8月份的最新數字為每平方米84,087元,8月樓價比去年高位下跌36%。如果澳門樓價對比香港樓價有某種領先作用,的確令人擔心,香港樓價是否可能出現類似的跌幅。問題是,澳門樓價似乎從未對香港樓價有什麼領先作用。

澳門財政局的樓價統計只回溯至2010年,而根據澳門政府統計暨調查局在網上公布的樓價歷史數據,則可按季上溯至2007年,當年首季,澳門樓市每平方米樓價為19071元,折合呎價1,771元。以季度計的高位是去年第二季,每平方米價報111,542元,較2007年初上升4.8倍,其後見頂回落,今年第二季為95,345元。

相對而言,香港在2007年首季至2015年次季,樓價上升2.09倍,升幅遠不及澳門。現時澳門樓價調整,可說是經濟過份依賴賭業的結果,在賭業興旺,加上澳門元利率又與港元一樣緊隨美元維持低位、刺激資金流入固定資產,結果就是樓價在同期勁升4.8倍。但今年以來,澳門GDP急速調整(第二季數字按年下跌22.7%),反映在樓價上的結果,便是既急且快的調整。

香港近年GDP較為穩定,第二季數字按年仍升2.8%。傳說中「內地客減少來港消費」,在十、一黃金周的統計卻仍是內地客量按年上升2.3%。內地經濟增長放緩,對香港的影響似不及內地打貪對澳門賭業的衝擊。更不用說本地經濟單一化的程度也不及澳門,即使自由行減少來港,影響也遠不及澳門賭業放緩。

香港與澳門是中國兩個特別行政區,直觀上兩地情況相似。但仔細比較可發現,兩地除了都是特區、貨幣都與美元掛勾,經濟上各方面的共同點不多,單看澳門樓價回落,而認定香港可能跟隨,似乎欠缺理據。

另外值得一提的是,澳門亦一如香港,近年面對樓價急升,推出增加印花稅、收緊按揭等招數,例如澳門800萬元以上物業,當地居民按揭成數上限是5成,非當地人是4成,較香港的略嚴,當地金管局的數據未見平均按揭成數的統計,但在收緊按揭後,相信澳門承受樓價波動的能力已較過去為高。

港樓會步澳門樓市後塵嗎

王永偉
按計劃執行董事

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