按揭攻略:給樓市淡友的留言

2-9-2015

股市回落、美息仍然看升、人民幣貶值,再有市場人士大膽估計樓價將見頂回落。部分看淡的分析,更有詳實的數據作為立論基礎。但筆者覺得有些根本改變已在樓市出現,分析後市時應有更全面的考慮。

一般說本地樓價偏高,其中一個很堅實的數據是平均樓價持續跑贏市民入息──目前的樓價與收入比率,已較1997年中更高,即反映樓價脫離購買力的程度較上一高峰期更甚。

樓價對收入比偏高

本地居於永久私人物業的家庭今年首季月入中位數為3.34萬元;土地註冊處統計,7月二手住宅平均成交價675萬元,即二手樓平均價為私樓家庭收入 中位數16.8倍。與1997年中比較,當時樓價與收入比只是14.6倍。目前樓價的確較1997年中更難負擔。形象一點的比喻,上次舉重選手揹起本身體 重14.6倍槓鈴,不支倒地,但今次舉重選手卻負起了體重16.8倍槓鈴,情況令人擔心。

二手樓價已高至一個地步,統計上的中產,已難以負擔一般私樓價格,甚至已迫得官方機構推出中產資助房屋,例如市建局煥然壹居;中產都需要資助才可入市,正好又是九十年代樓市爆煲前出現過的訊號。

樓價與收入比偏高的現象,其實已持續數年,樓價仍居高不下,一般均指與按息有關── 1997年中新造按息平均是8.25厘,目前卻不足2厘,低息環境令每月供款大幅減少。低息環境支持了高樓價,不少分析因此估計,一旦港息隨美息上調,業 主供款支出大增,將難以支持,樓價會有下調壓力。

實際按揭負擔較97年低

有關數據絕對準確,也解釋了為什麼樓價偏離月入中位數程度較上一周期更甚,卻維持高企。看來「中等收入家庭難以負擔一般私樓的價格」,此點無容置 疑;但有關分析卻忽視了一個事實:目前樓市的成交量遠低於1997年,幾乎只有當年三分一,實際上入市買樓的,其實是中等收入以上家庭,以他們的角度考慮,負擔其實不算高。

金管局統計,新申請按揭個案,供款佔家庭月入比率只在35%水平。我們在按揭業務的數字亦顯示,典型的客戶約是月入8萬至9萬元的家庭,按揭負擔大概是500萬元,供款佔月入大約三成,而且基本上全部是自住用家。

數字的意義是,考慮中位數的話,目前樓市負擔比率較1997年更高,但實際申請或取用的按揭個案,目前的負擔比率,或者說借款業主的負擔能力,反而 是有史以來最理想的情況,因為供款佔月入比例偏低,就算利息回升,供款佔入息比仍然在合理水平。而且絕大部分為自住物業,負債對比家庭收入跟槓桿都是在一 個可控範圍。此類業主對樓價上落的敏感程度遠較投資者為低──他們不大可能因為樓價升跌二、三成,而改變住屋規劃。

如果說1997年金融風暴後,因為投資者借貸過度,按息上升、租金下跌,投資者止蝕,觸發連環跌價的話;可以說有關情況已被當局的辣招/逆周期措施 有效管理。當然,筆者此言不是說樓價永不下跌,但今天基本因素是,高樓價基礎由一眾自用買家築成,他們投入相對多的首期、以較穩定的收入,真金白銀的支持 樓價,樓房對於用家有實際使用價值,因此樓市的抗跌力應遠較上一個周期為高。似乎真的要頗具驚嚇度的事件出現,樓價才會大跌!

給樓市淡友的留言

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

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